婚前一方按揭购房、婚后共同还贷， 离婚时升值部分怎么分配

案情]：2005年3月，胡某通过按揭方式购买住房一套，价款23万元，首付款9万元，银行按揭贷款14万元。2005年5月胡某与刘某登记结婚，婚后胡某以工资收入偿还贷款。2010年6月胡某与刘某双方因感情不和诉至法院要求离婚，在庭审中，双方对房屋分割问题发生争议，胡某认为房屋是其婚前所买应属于婚前个人财产，而刘某则认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的应属于夫妻共同财产。   

　　    截止庭审结束时，双方共还贷6万元，尚欠8万元未还。双方一致认定争议房屋市场价格50万元，升值27万元。

　　[分歧]：本案在审理过程中，对如何分割房屋形成两种意见。

　　第一种意见认为，双方所争议的房屋是胡某婚前所购买，并已办理产权登记，胡某婚前已取得争议房屋的所有权，根据《婚姻法》解释（一）规定，《婚姻法》第18条规定为一方婚前所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。婚后双方共同偿还该债务的，应视为对胡某婚前个人债务的偿还，由胡某在婚姻关系解除时给付刘某共同还贷款3万元；

　　第二种意见认为，根据物权法及婚姻法的相关规定，房屋为胡某在婚前按揭贷款所卖，且已取得房屋所有权证，应作为胡某婚前个人财产，对婚后双方共同偿还贷款部分应视为对胡某婚前个人债务的偿还，共同还贷部分，无论是由胡某一个人的工资支付，还是双方用共同收入支付，均应作为共同财产，双方各得一半。对房屋增值部分作为双方的共同收益平均分割。

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　对于一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题，我国的《婚姻法》及其他相关法律均未作明确规定，对于此类房屋的所有权的归属基本没有争议，所有权归按揭购买人。理由是胡某通过按揭贷款方式与开发商形成房屋买卖合同关系，与银行之间形成抵押贷款合同法律关系，其通过这两种不同的法律关系在购买时已取得了房屋的所有权，只是房屋所有权的行使受到一些限制，故可以认定胡某在婚前即取得了房屋的所有权。同时最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第19条规定，夫妻一方婚前个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。胡某在按揭购房时，取得了房屋的所有权，同时形成了14万元的银行按揭贷款，由于这部分贷款系胡某婚前所借，故应当属于胡某婚前个人债务。关于胡某、刘某二人婚后偿还胡某个人债务的行为，应视为两人将夫妻共同财产填补了胡某婚前个人债务。刘某不能因共同还贷行为而取得房屋的所有权。  

　　该房的增值部分应作为夫妻共同财产予以分割。最高人民法院《婚姻法》解释（二）规定：婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，属于“其他应当共同所有的财产”。可见，一方以个人财产投资的收益尚属夫妻共同财产，更不用说本案中房屋增值是缘于夫妻双方共同作用的情形了。因为胡某婚前仅支付了首付款，婚后则是用夫妻共同财产按时交纳的按揭款，两者共同作用才保证了该房屋的增值。有人认为胡某购买房屋是用于居住，为了满足基本生活需要，购买居住用房增值部分不能认定为投资取得的收益。但是房屋作为人们生活的重要财产，有的人可能倾其一生才能得到一栋房屋，房屋的增值虽不是《婚姻法》规定的“投资收益”的典型表现 ，但现实生活中，人们在选择购房时，除了居住之外，更多的是带有保值、增值的理念在内，如果胡某没有在婚前购买住房的情况下，没有双方的共同还贷行为，也就不可能带来房屋的增值，故较之一方以个人财产投资取得的收益更应属于夫妻共同财产。从公平的角度来说，这样的处理也可以有效地避免双方还贷、一方获利的情况。

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