离婚诉讼中售后公房、承租房、福利房产的分割

发布日期：2012-11-25 作者：徐涛律师

一、离婚时售后公房的分割

根据司法解释（二）第十九条的规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为夫妻共同所有。但在上海，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值。因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资将原有公房的使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用权价值，也有失公允，一般可区分下列情形处理：

1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；如果这种实物分配还附加了其他条件的，比如要受配人必须服务一定的工作年限、受配人因此丧失了一次性的分房基金等，则仍然要根据具体情况予以公平处理。

2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；

3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
　　　　
二、离婚时承租公房的使用权分割
　　根据最高人民法院在1996 年2月5日发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，夫妻双方共同居住的共有住房，一般情况下在离婚时是归承租一方居住和使用的，但是出现下面的情况时，夫妻双方均可以租住：
　　1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；
　　2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
　　3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；

4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
　　5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
　　6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
　　7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；
　　8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
　　9、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
　　根据上述具体情形，夫妻双方在离婚时都可以要求居住该房屋，一般法院在判决按照下列原则判归一方使用，并由承租方给予另一方适当经济补偿：1）照顾抚养子女的一方；2）男女双方在同等条件下照顾女方；3）照顾残疾或生活困难一方；4）照顾无过错方。

三、夫妻一方通过福利、补贴等方式取得产权房，但为取得该房产而与用人单位签有服务期协议的，离婚时该房产的处理

夫妻一方在婚后通过福利、单位补贴取得产权房，但同时与用人单位签有服务协议的，由于该方对此房的获得具有较大贡献，且其将来择业的自由会在服务期内受到限制，因此，夫妻离婚时，因服务期问题而导致房产权利受影响的事实尚未发生的，对该房产的分割应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，适当多分给签有服务期的一方。

【律师提示】对于售后公房、承租房的分割，由于公有住房可以按照优惠政策以一定的价格获得所有权，且该所有权方具有市场价值，所以，在分割时，要充分考虑原公有住房使用权价值和购买售后公房产权投入的资金，当双方均可承租的公房又以共同财产购买产权时，房屋的市场价值系双方的共同财产；当双方均可承租的公房未购买产权时，应以公房使用权价值作为计算依据，以确定不承租房屋一方可得的经济补偿。操作中，房产的价值可双方协商价格也可委托专业部门予以评估。
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