嘉定律师 嘉定农村房屋赠与纠纷案例

                      赠与农宅未过户 反悔不可求撤销
    案情简介：
    老丁夫妇是北京市房山区某镇某村的农民，老两口在房山区某村有宅院一处，1992年颁发了房-某镇某村集建（证）字第050号集体土地使用证。1997年老丁夫妇因身体原因迁到子女处居住，将该处宅院交由老丁老伴的外甥陈某夫妇使用。2002年老丁夫妇与陈某夫妇签订一份赠与书，约定：老丁夫妇将房山区某镇某村的房屋赠与陈某夫妇。陈某夫妇一直使用至今，但未办理过户手续。2007年老丁的老伴去世。2009年2月老丁起诉陈某夫妇，要求确认双方之间的赠与无效，返还房屋。
    审理情况：
    法院经审理认为：老丁夫妇将自己所有的房屋赠与陈某夫妇的行为，意思表示真实，其内容不违反法律禁止性规定，为合法有效。判决驳回老丁要求撤销赠与的诉讼请求。
    法官讲法：
    本案涉及的是不动产房屋赠与的法律关系问题。
    首先，该案涉及两个法律关系，一个是农村宅基地及地上物使用权、处分权的法律关系；一个是赠与的法律关系。我们先谈宅基地及地上物的使用权与处分权法律关系：根据法律规定，农村宅基地属于农村集体组织所有，本村村民享有使用本村宅基地的权利。村民从本村迁出后，即丧失了该集体组织成员的资格，其原使用的宅基地即应由本村集体组织收回。故老丁夫妇自将户口从本村迁出后，即丧失了该集体组织成员的资格，其原使用的宅基地亦应由村集体组织收回。老丁夫妇无权处分宅基地，但可以处分地上物——即其所有的房屋。我们再谈赠与的法律关系：根据合同法规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中老丁夫妇与陈某夫妇的赠与系双方真实、自愿的意思表示，因此老丁夫妇将属于自己的房屋赠与给陈某夫妇的合同内容是合法有效的。
    其次，是该案所涉及赠与的法律程序问题。合同法第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与。本案的关键是赠与财产的权利是否已经转移？房屋属于不动产，对于不动产物权的转移，法律有更严格的规定。物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。合同法第187条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。城市房地产管理法亦明确规定，房地产转让时，应当办理房产变更登记。但是，农村房屋办理过户手续，法律无明确规定，是个空白。据此法院判决驳回老丁要求撤销赠与的诉讼请求。
    案后思考：
    目前我国对农村土地的使用和管理制度还是比较完善，这与我国的发展历史有关，新中国成立之处，我们党就领导人民进行了大规模的土地改革运动，建国后，政府又制定了一系列关于农村土地使用和管理的法律法规，使之管理起来有章可循。但是，对农村房屋的管理制度还不完善，其中原因非常复杂，最主要的原因是农村经济相对落后，绝大多数农民的收入还很低，刚刚解决温饱问题，农民建房根据自己的经济状况，不用经过任何审批，随意性非常大，有钱的可以盖很奢华的别墅，没钱的可能连茅草棚都建不起。富裕村可以统一规划建造农民新村，贫困村就无法要求农民统一建房。由于经济发展的落后和不平衡，国家就不好制定相对统一的标准来对农民房进行管理。由于农村房屋管理制度的不完善，所以，造成城市与农村在房屋管理的法律适用上标准不一。
    近年来，国家经济飞速向前发展，尤其是在党的惠农政策下，通过农民兄弟的不断努力，农村的面貌也随之大为改观，农民的收入大大增加，全国出现了许多富裕村、小康村等新型农村，农村经济发生了翻天动地的变化。政府在新农村建设上加大的政策扶植和经济投入，使得很多村镇开始实施统一规划和建设，在建设过程中，出现了一些问题，如宅基地的使用和管理，农民自建房转让的管理等等发生了很多争讼的案件，比如本案、画家村案件、小产权房案件、房地分离案件等。这就要求有相应配套的政策法规来规范和引导农村的发展与建设。笔者认为，国家应该加快对农村房屋管理法律制定的调研，摸索规律，有针对性地出台一些符合农村实际的政策法规，以加强对农村房屋的管理，规范农村房屋在建设、使用、交易等方面的各种法律行为，为避免和解决争讼提供法律保障。