嘉定区拆迁房买卖合同纠纷代理律师--拆迁房买卖合同的效力

购买没有房产证的房屋 买卖合同会无效吗
【案情】

２００４年４月，毛杰（乙方）的旧房因城市改造需要拆迁，与某房地产公司（甲方）签订了一份《旧房改造拆迁安置协议书》。主要内容为：甲方拆除乙方建筑面积为３８平方米的房屋，为乙方就地安置面积为８８平方米的房屋一套（实际面积以房产证上的登记面积为准）。当年１２月３０日，甲方向乙方交付了该房屋一套，但是该房屋尚未办理房屋产权证。随后，毛杰通过房屋中介公司登出出售该房屋的信息。

２００５年４月８日，李斌与毛杰签订了房屋买卖合同，因该房屋还没有取得产权证书，双方又到该市公证处办理了公证手续。主要内容是：毛杰授权李斌全权代表他以后对该房屋行使出售、出租等一切事宜，毛杰不再过问有关该房屋的所有事宜。李斌向毛杰支付了２１．５万元房款，并入住该房屋。２００７年１月，毛杰以该房屋未办理房屋产权证不得买卖为由，向法院提起诉讼，请求法院确认其与李斌之间的房屋买卖合同无效。

分析

本案涉及的法律问题主要是无产权证房屋能否买卖的问题，争议的焦点也主要集中在对《城市房地产管理法》第３８条的理解上。该法第３８条规定：“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”根据《合同法》第５２条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。人们通常都会认为《城市房地产管理法》第３８条规定的所谓“不得转让”属于法律禁止性规定，不得违反，违反该规定进行房屋转让的合同应被认定为无效。近几年，全国各地房价一路飙升，有些卖房人刚刚卖过房屋不久就后悔，大都认为卖亏了，于是以“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定为由，向人民法院提起确认合同无效、要求返还房屋之诉。如果法院根据该规定，仅以房屋未依法登记领取权属证书就判决合同无效，这在实际上助长了卖房人的不诚信行为，让其因不诚信而获取巨大不当利益，让老实人吃亏。这将导致极大的危害交易安全和诱导诚信危机的恶果。

我们需要对《城市房地产管理法》的立法目的进行重新认识。以上规定的目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系，是为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷，而不是禁止交易或限制合同自由。同时，该条规定的是房地产中不得转让，而未正面规定转让了无产权证的房屋买卖合同无效。

与《城市房地产管理法》相比，《合同法》的立法指导思想已经发生了重大转变，不再像《经济合同法》那样，动辄令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力。

李斌的代理律师也辩称，《城市房地产管理法》第３８条的规定属于行政管理性质，该条款的目的在于限制权利人的不明房地产转让，而并非禁止交易或限制合同自由。而李斌与毛杰的房屋买卖行为都是自己的真实表示，应被认定合法有效。毛杰起诉要求确认合同无效，只是在房价上涨后想达到毁约赚取巨额差价的目的。最后，法院支持了李斌的意见，认为双方所签订的房屋买卖合同合法成立并有效，驳回毛杰的诉讼请求。

律师支招

现实生活中，一些集资房、自建房、房改房、经济适用房等都可能存在没有房产证的问题。对于购房人来说，购买没有房产证的二手房存在较大风险，可能会出现购房人付了房款却得不到房屋，或付了房款却无法办理房屋过户手续的情况。对此，最好的办法是办理完房屋过户手续、拿到房屋所有权证书的通知单并办理了房屋交接手续后，再将房款一次性付给卖房人。但是，卖房人一般不会同意。另外的办法有：１．像本案一样到公证机关进行公证；２．先付一部分房款，待房屋完成过户手续后再付清房款，并在合同中约定不能实现过户手续或延迟过户应承担的高额违约金；３．双方约定，将房款交由公证机关提存或银行托管，完成过户手续后再由第三方把房款支付给出卖方。这样做，才能把风险化解到最小程度，从而有效地保护买方利益。