2008年04月05日

    案情：2005年10月，原告张某与被告洛阳某房地产开发有限公司、房屋拆迁事务所签订房屋拆迁安置协议。协议内容为：经有关部门批准，被告（甲方）拆除原告（乙方）所有房屋及附属设施，同时给予原告回迁安置。拆迁建设工期内，乙方自行过渡。被告按回迁安置房有证面积每月每平方米4元的标准支付18个月的安置费，超过18个月的，从第19个月起增加100%的过渡费，由被告按季度支付，直到交房为止。被告拆除原告有证房屋建筑面积加上附属设施及安置过渡费折款人民币128627.25元，原告被安置回迁在河洛小区二组团五单元502房，建筑面积117.4平方米，每平方米875元，计价102725元。被拆迁房屋与回迁房屋的差价，自协议签订之日起三日内多退少补。违约责任条款规定，被告要严格按照协议约定的结构、面积等实施工程建设，不得擅自改变。

    合同签订后，原告依约履行了合同义务，2007年9月13日，被告公告回迁房通过工程验收，已具备交房条件，安排9月21日—9月24日为二组团交房时间。原告前去接受交付（要房门钥匙）时，被开发商告知：回迁房面积增加8平方米多，需按商品价补齐房款，否则不能领钥匙。另原告在验房时发现:被告采取减少绿地面积、少批多建及改变楼房结构等形式，改变了其原张贴的公示图及洛阳市城市规划局审批的小区设计方案，且未经原告同意和办理有关手续；对增加的过渡费，也就是2007年4月15日起至今未付的部分，被告也始终不予兑现。对此，被告开发商的态度是想到哪里告到哪里告去。

    律师析案：签定拆迁协议后，原告即到外面租房居住，原告希望合同继续履行。原、被告签定的房屋拆迁安置协议中，没有规定回迁房约定面积与套内建筑面积不一致时的处理方式，根据《商品房销售管理办法》第二十条及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。因此即使面积有超，也不应该全部由原告支付价款，另支付价款应按回迁价而非商品价，因回迁价才是合同约定价；安置过渡费是合同明确规定的，无疑会得到支持；对开发商擅自改变规划及减少绿地问题，不可能恢复原状，但可以给开发商造成压力，如采取补偿原告金钱的方式，要求上可以最大限度地维护委托人的利益。担忧的是法院不依法立案，法院的财政来源于区政府，开发商是区政府大力招商引来的“资”。只要该原告立上案，其他业主也会纷纷效仿。律师准备材料后诉至法院，诉讼请求是：1、依法判令被告将河洛小区二组团五单元502房交付原告使用；2、判令被告支付安置过渡费7513.6元；3、被告擅自改变公示图及规划局审批的小区设计方案，判令被告恢复原状；4、本案诉讼费及有关费用均由被告承担。

    处理过程：法院立案庭一看诉状，说要由庭长审批，一星期后再来。一星期后庭长答复是要由院长审批，而院长生病住院，不能说话不能上班，让过一段时间再来。又过了一个多月，终于打探到了院长上班的日子，当事人与律师都涌到了立案庭庭长面前。庭长说马上上去汇报，过了一会儿庭长下来说，这个案件不能立，院长让协商解决。质问：“如能协商解决，我们来法院干什么？为什么不立案？”回答不能立就是不能立——不为什么，又问能否下个裁定，回答不能。

    第二天到中院反映情况，中院向一审核实询问后，告诉当事人仍找一审解决，折回到一审法院，庭长说已经让开发商看过诉状，他们愿意协商解决，明天会主动同律师联系。第二天律师没有接到电话，一连好几天又没了音信，在一个星期一的上午，当事人和律师同到法院找院长，院长不在，律师写了一封信塞到了院长办公室，然后离开。又过了一个星期，委托人说被告开发商找他协商了，问题已经解决，但开发商要求不能把协商结果向外透露。自此我也不好意思再问下去，我作为律师的代理任务就这样完成了，原告的诉求也通过这样的方式得到了实现。