买方预先交付的“押金”是否适用定金罚则？

【案情】
2010年10月份间，王某在房产交易中心经过中介遇见欲卖房的李某，李某介绍说自己的房子在今年的11月份可以竣工，办理房产证，因自己的丈夫在深圳工作，所以想在深圳买房，欲出售在当地购买的房子。房产交易中心的员工向王某出示了李某的房产系李某与其丈夫刘某共同购买的凭证。于是王某便与李某签订了一份购房合同，合同约定：1、王某以每平米2000元的价格购买李某位于xx处120平米的房产，总价合计24万元。2、王某当即交付1万元押金给李某。3、在房屋竣工之后给王某办理房产证。之后王某当即交付了押金，李某也向王某出具了一张“今收到王某交与的1万元押金，保证将位于xx出的房产以24万元的价格卖于王某”的收条。随后几天，李某的丈夫刘某得知自己的妻子竟在自己不知情的情况下将自家的房屋卖掉，便从深圳赶回，欲与王某协商取消合同。因当时房价总体价格在2400元-3000元每平米，王某觉得自己很难再以这么优惠的价格在县城买到房子，所以不同意取消合同。并向刘某主张：若李某违约，应该双倍返还自己交付的押金。刘某不同意双倍返还，表示愿意在归还一万元之后再补偿1000元作为王某的损失。双方协议不成，于是王某便向法院起诉。

【分歧】

在本案当中，王某交付给李某的“押金”是否属于定金？能否适用定金罚则主张双倍返还？

第一种意见认为，在本案当中的“押金”具有定金的性质。王某向李某交付的一万元是为了确保合同的履行，由当事人一方即王某在合同订立时，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人李某的金钱作为合同的担保。符合定金的成立要件。所以在李某违约时，应当适用《担保法》第89条规定的定金罚则：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第二种意见认为，在本案当中，“押金”的性质并不明确，是民间常用的一种不规范的合同用词，其本意是卖方为了防止买方毁约而要求买方交付的预付款，作为买方的履约凭证。应该视为一种订金。不适用定金罚则。

【评析】

笔者同意第二种意见，即在本案当中，王某交付给李某的“押金”应视为一种订金，不适用定金罚则。理由如下：

1、根据《担保法》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，其中的定金应当以书面形式明确约定。定金作为一种对当事人双方都具有约束力的合同担保形式，要求当事人双方明确约定其给付的金钱为定金，或者在书面合同中约定定金罚则的实际内容，否则不构成定金。

2、《担保法司法解释》规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。在本案当中，当事人交付的是押金，也没有以书面形式约定该押金的权利与义务，即没有提到要适用定金罚则，因此不属于定金的性质。对于王某交付的押金作为合同的保证是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方则会把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。

3、在本案当中，首先，李某未经刘某同意擅自出售夫妻共同所有的房屋，未得到刘某的追认，该份购房合同无效。李某也存在一定的过错。其次，王某购买房屋并没有尽到自己的注意义务，在明知房屋系李某与刘某夫妻的共同财产，没有得到刘某的同意便仅凭李某的一面之词签订了合同；并且王某明知当时的房价普遍在2400元-3000元每平米，在得知李某以2000元每平米的价格出售房屋，明显低于了市场合理价格，所以也不属于善意购房。在本案当中，王某与李某都具有过错，可以适用过失相抵原则，即李某将王某交与其的一万元押金归还王某，王某不再对李某的违约行为要求赔偿。

综上所述，在民间签订合同的时候，应该明确定金与其他种类保证金的区别，合理适用正确的法律术语，同时也要履行自己的注意义务，确保可以适用定金罚则保障自己的权利。

作者：遂川县人民法院 徐娟