江西赣州一起发人思索的土地征用案
江西赣州一起发人思索的土地征用案
前言:
2006年3月22日，年过70的罗良海及其残疾妻子钟桂英掺扶着走出赣州市章贡区水西镇政府的大门，在大门斜对面的农村信用社，含着激动的眼泪领取了水西镇政府依法应当支付的土地征用进一步补偿款16161.6元。拿到这笔土地征用进一步补偿款，两老口子的心情是万分的激动。这是他们通过国家法律的途径，历时三年才得到的土地征用进一步补偿款。
三年前，房屋被拆除了
被拆迁人罗良海陈述：2003年7月29日，由于国家建设的需要，我们家的房屋及宅基地被列入了土地征用的范围。为了大局的需要，我们忍痛割爱，义无返顾地积极配合政府的征地拆迁工作。然而，章贡区水西镇政府的部分工作人员，欺负我们没有文化，不按照房屋契证上标明的面积114.82平方米对我们进行补偿。而是希望通过“实际丈量”以减少补偿面积。他们随意丈量我们家的房屋，结果只有76.96平方米。在没有签订任何土地征用补偿协议的情况下，他们按照他们所说“国家补偿标准”210元/平方米，随意补偿了我们家16161.5元。就这样，在没有任何法律保障的情况下，我们家的房屋被拆除了。而我们却一直被蒙在鼓里。
拆迁人章贡区水西镇政府陈述的事实是：2003年，赣州市通天岩景区广场进行建设。罗良海的农房位于该广场建设需要拆迁的范围内。2003年7月28日，我镇的两名工作人员与罗良海及其女儿到被拆迁房屋的现场，在向其父女俩交待了有关房屋丈量、拆迁补偿政策后，工作人员与罗良海及其女儿一起对房屋进行了丈量。丈量完成后，工作人员绘制了草图给罗良海本人。7月31日，我镇的两名工作人员将16161.50元补偿给了罗良海夫妇，并再次核对了房屋面积、结构、补偿资金。经过罗良海的核实认可后，出具领条领取了房屋拆迁补偿款。随后几天，罗良海组织人员自行拆除了房屋。
补偿不合法，苦苦寻求救济
由于章贡区水西镇的土地征用补偿安置不合法，在通过其他非诉讼途径无法解决的情况下。罗良海夫妇正式书面委托江西南芳律师事务所张睿、朱烈桂两位律师，代理其与章贡区水西镇土地征用补偿纠纷一案。接受委托后，两位律师深知这类案件影响广泛，责任重大。为了维护社会的稳定和支持市里重点建设工程的顺利进行，两位律师主动联系水西镇政府工作人员，同他们交换观点与看法，希望能得到他们的采纳。然而，由于种种原因，水西镇政府不愿意接受两位律师提出的中恳处理方案。无奈，两位律师只能向区、市两级人民政府反映情况。在市、区两级政府的行政监督下，水西镇工作人员回到与律师协商解决的谈判桌上。在谈判的过程中，双方展开了激烈的辩论。双方就补偿面积虽然达成了一致意见，但由于种种原因，双方就国家的补偿标准问题始终达不成一致意见。最终，谈判陷入僵局。
在通过一系列的非诉讼途径的努力失败后，两位律师清醒地意识到，这类案件通过非诉讼的途径是很难达到应有的效果。为了尽快维护当事人的合法权益，2005年7月16日，两位律师依法及时向赣州市人民政府提出行政裁决申请。赣州市人民政府当日就受理了罗良海的行政裁决申请。
千辛万苦，终获一定补偿
2005年11月1日，受市人民政府的指派，赣州市国土资源局提出了对此案的相关处理意见：1、申请人依法享有被拆迁房屋的所有权。但是，由于被拆迁人是城市居民，购买了农村房屋。在其取得房屋所有权时虽然取得了土地使用权，但由于农村集体土地不能转让，房屋所有权人在房屋买得后并没有对土地进行报批转为国有并取得土地使用权，因此在房屋因国家建设需要被拆除后，土地所有权和使用权自然就归原农村集体经济组织所有。2、章贡区水西镇人民政府违反法定程序，拆除被申请人的房屋。3、罗良海虽然通过购买取得了房屋的所有权，但不能获得或取代张丽明集体经济组织成员的身份和地位，所以其对该集体组织土地被征收后的土地补偿费、安置补助费无权享有分配权。4、按照赣市府发（2000）8号文件《赣州市新城区房屋拆迁补偿安置暂行规定》第六条第一款“被拆迁不需要偿还房屋建设用地使用权的，对被拆迁房屋按照农房补偿标准规定的同类结构房屋补偿标准的双倍结合成新给予作价补偿”之规定，罗良海要求对其房屋进行双倍结合成新补偿，应予以支持。建议对其被拆的主房76.96平方米，按照210元/平方米的两倍，合计16161.6元，由项目单位追加补偿，以维护被拆迁人的合法权益。
2006年12月18日，在得知上述处理意见后，两位律师认为，该处理意见并没有全部符合法律规定，只是部分符合国家法律法规规章的规定。为进一步维护当事人的合法权益，两位律师代理当事人，请求市人民政府依法作出行政裁决决定。
2006年3月22日，经过各方的努力和交涉，章贡区水西镇政府与罗良海达成了和解协议：水西镇政府依法拆除乙方位于通天岩风景区大门口农房的主题面积为76.96平方米,甲方按照每平方米210元给予双倍补偿，共计32323.2元；2、上述款项水西镇于2003年7月31日已向罗良海支付了16161.6元，其余款项于本协议签订之日一次性支付；3、罗良海收取补偿费后，不再就其房屋被拆迁一事提出其他任何要求。
相关问题，值得思索
此案的发生，给我们留下了种种思索…….
1、获得法律法规规章规定的土地补偿款，十分艰难。通过本案，我们可以看到，我们的部分基层政府在进行具体土地征用的过程中，并没有严格按照国家的法律法规规章对农民进行补偿。而是在具体土地征用过程中，尽量简化程序，多一事不如少一事。这样做的结果是，农民当时不懂法律法规规章，只能听信于基层政府部分工作人员的“依法办事”。而如果哪一天，农民知道自己的权益受到了侵害，就会拿起法律法规规章赋予自己的权利来维护自己的合法权益。反反复复的协调、裁决、诉讼，最终损害的是我们基层政府的形象和权威，或者经济上更大的损失。
2、土地征用过程中的面积的认定问题。根据《江西省征用土地管理办法》第十五条第二款的规定，征用土地补偿中的地类划分和面积计算，由土地行政主管部门根据有关规定确定和组织实地测量。江西南芳律师事务所张睿、朱烈桂律师认为，应当依法保护农民在实地测量过程中的知情权，只有这样，才能维护农民的合法权益；同时，在行政机关违反法定程序，不与被征地农民签订土地征用补偿安置协议的情况下，应当依照房产证或土地证上标明的面积对农民进行补偿。
3、城市居民到农村购买集体土地的房屋的问题。根据国家目前的法律法规的规定，并没有明确禁止城市居民到农村购买集体土地的房屋。国家这方面的禁止性规定，从国土资源部制订的规章可以看出。国土资源部的规章规定，严格禁止城市居民到农村购买集体土地的房屋，违者，不予办理房产证和宅基地证。现在正在讨论的《物权法》草案，也拟禁止该类行为。两位律师认为，虽然法律法规规章是如此规定的，但是，法律只对它实施以后的发生行为才能产生约束力，除非有特别规定。本案中，罗良海的房屋是1995年购买的，购买后，办理了房屋契证的变更手续，也办理了宅基地的申报变更，取得了该房屋的所有权和房屋下宅基地的使用权，依据现行的法律法规是可以获得土地补偿费和安置费的，国土资源部的规章对本案没有约束力。赣州市国土资源局认为罗良海不能获得土地补偿费和安置费的观点，值得商榷。
（作者：朱烈桂）
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