第三人对被查封财产既未付清全款也未办理过户登记，执行异议不能成立

[案情]

  　　原告博仪公司诉被告姚某借款合同纠纷一案，法院判决被告应当归还原告借款人民币230万元。判决生效后，由于被告下落不明，法院依法于2007年1月9日对被告名下的某商务大厦901室进行了查封。法院在执行中查明，被执行人姚某已于2006年9月28日以170万元价格将上述房产转让给第三人海投信用公司，但至今未办理过户登记手续，海投信用公司已支付120万元房款，现该房由海投信用公司作为办公用房实际使用。在执行过程中，法院依法对该房进行查封，并要求第三人海投信用公司限期搬出。第三人海投信用公司对法院查封该房的裁定提出执行异议，表示其愿意支付剩余价款，要求继续履行其与姚某之间的合同。

[评析]

  　　笔者认为，第三人海投信用公司没有要求继续履行合同的权利，其执行异议的主张不能成立。

  　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”该条款的适用范围，只是针对不需要办理过户登记的财产而言。该规定第十七条中明确：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”第十七条与第十六条对比，可以发现对需要办理登记过户的财产转让时，第三人并没有要求继续履行合同的权利。其法理依据在于维护物权公示效力，与传统民法通则、合同法等法律中相关物权公示保持一致。一般物权以占有为公示原则，而对不动产等法律特殊规定的物权变动，以登记公示为原则。在一般动产转移情况下，实际占有人被推定为所有权人，因而，在未付清全部价款的前提下，其虽未成为法律上的所有权人，但赋予其“准所有权人”的权利，其可以要求继续履行合同，并完成所有权转移，从而要求法院解除对该财产的查封、扣押、冻结决定。但是在法律规定需要办理登记过户手续的财产转移情况下，例如不动产转移情况下，从法律上而言，不动产的所有权人以登记的产权人为准，在登记未变动前，人民法院有权对前所有人所有的财产查封、扣押、冻结，并且第三人没有要求继续履行原合同的权利。只有第三人在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院才不得对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。

  　　本案中，第三人海投信用公司虽然实际占有该房屋，但其并没有付清全部价款（总价170万，只支付了120万），因而，不符合对抗人民法院查封决定的要件，其执行异议不能成立。同时，虽然其实际占有该房，但其并不是产权人，也不是承租人，没有权利要求继续履行合同。

上海市金山区人民法院： 徐景华 史小峰