浅议城市群租问题的治理

　　群租并非一个法律概念，而是一个社会问题。在许多城市出租人将单一成套的商品房进行分割，出租给多人独立地共同使用，这就是群租。群租在城市中一直是一个频具争议的问题。上海市在2007年提出要在三年内基本消除群租，群租在一个城市中真的就无法容身吗？笔者想就相关问题做一个探讨。

　　一、群租是否应当被禁止。从规范的角度看，目前法律上尚无明确涉及群租的具体规范，所以从规范角度群租    尚未被法律所禁止。有人引用物权法七十七条“业主不得违反法律，法规以及各项规约，将住宅改变为经营性用房”来作为禁止群租的法律依据。但笔者认为：将单一住房租给多人是否就应一律认定为改成了经营用房或所谓“家庭旅馆”有待商榷。现在刚毕业的大学生或外来务工人员，进入一些大中型城市，囊中羞涩，选择群租是他们无奈的选择。多个大学生合租一套住房与一人租住一套住房同样是居住使用并无分别，且多人合租一套住房也并不违反物权法一物一权的原则。也有人引用民法上的权利不得滥用原则来禁止群租。但笔者认为：权利不得滥用原则作为一项民法上的重要原则，其目的在于防止一项权利的过度行使对他人其他合法权益造成妨碍。而笔者认为如果能变禁为规，合理规范管理群租，群租行为同样是所有人用益物权的正当行使，并不一定会对他人合法权利造成损害。所以群租本身不是洪水猛兽，只是因为缺少有效约束才使它产生了对其他业主的侵扰，如果“一刀切”予以禁止，那么对那些存在刚性需求的群租者来说，其自由居住之权利如何保护呢？

　　二、如何合理管理群租。笔者认为：物权法的出台为解决群租管理问题指明了出路。对于群租的管理，应最大程度发挥业主自我管理作用，以业主委员会作为管理主体，因为群租行为就发生在小区内，与广大业主的关系最为密切，业主大会选举产生业主委员会，业主委员会可通过修订业主公约或临时公约，规制小区的租房行为。是否允许群租，多大程度上允许群租均由业主自己决定，国家无需作出统一硬性规定。业主制定相关规则后，可由物业公司进行具体操作，因为他们有专业管理能力，且直接面对业主。但由于物业公司的管理权限来源于合同的约定，所以实践中会由于小区物业管理情况的所区别。在前期物业管理阶段，业主与物业并无直接合同关系。在业主选聘之前，通常由物业公司与房产开发企业签订前期物业合同，常作为房产买卖合同的附件，业主应履行其中的义务，如其禁止改变住宅设计功能和布局，则房屋不可用于群租。在业主选聘物业管理阶段，则可通过物业服务合同约定双方权利义务，可允许群租，也可禁止，亦可有限度地允许。

　　由于许多低收入群体对居住有着刚性的需求，所以笔者认为：试图通过规定一劳永逸地取缔群租不现实，也不合理，所以有关管理部门应动员各小区摸清群租情况后，由小区业主委员会或物业与群租人订立公共协议，列明卫生、安全、作息等注意事项，比如限制隔间数或单间限制人数，这样既能切实维护业主公共利益，净化公共环境，又能保护群租者正当居住权益。（江苏省扬州市邗江区人民法院·徐莉）