所有权确认纠纷

发布日期：2013-03-26 作者：陈杰律师

原告闫建党诉称：2008年10月30日，赵聪省购买了河南晟邦置业有限公司位于巩义市建设路华树世家小区16号楼3单元306房。2011年1月8日，二被告将该房卖给原告，后原告又将该房屋租给二被告使用。2011年5月30日，巩义市人民法院作出了（2011）巩民初字第1786号民事判决，认定原、被告双方所签订的房屋买卖合同有效，判决二被告从该房中搬走，将房屋交给原告并赔偿损失。2012年1月18日，郑州市中级人民法院作出（2012）郑民四终字第158号民事调解书，调解二被告限期交房，逾期按原判决执行。为办理过户事宜，请求法院依法确认合同编号为GF-080975的河南晟邦置业有限公司位于巩义市建设路华树世家小区16号楼3单元306房的所有权归原告所有。被告郝栓福辩称：一、依照被告赵聪省与河南晟邦置业有限公司签订的买卖协议的约定，买受人在付清房款后，房屋所有权才发生转移。而被告郝栓福与原告签订房屋买卖协议时尚未付清房款，故被告郝栓福尚未取得河南晟邦置业有限公司华树世家小区16号楼3单元306房所有权，也未办理产权证，该房属于期房，故原、被告之间签订的房屋买卖协议是无效的；二、该争议房屋在原、被告签订房屋买卖合同之前已经巩义市公证处2010巩证经字第80号文抵押给案外人吴智礼，且该公证文书现已进入强制执行阶段；三、原、被告之间签订的租房协议也是无效的，房屋所有权根本不属于赵聪省，也不属于原告，赵聪省和闫建党根本无法以承租人和出租人的方式来签订协议；四、巩义市人民法院作出的（2011）巩民初字第1786号民事判决没有生效，因被告已经上诉至郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院作出（2012）郑民四终字第158号民事调解书的内容违背了二被告的合法利益，侵犯了河南晟邦置业有限公司对诉争房屋所有权的权利，该调解内容违背法律有关规定，应提请再审。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
【法院认定】被告郝拴福、赵聪省于1996年1月5日登记结婚。2008年10月20日，二人补领了豫巩补结字000880270号结婚证。2008年10月30日，被告赵聪省作为买受人与出卖人河南晟邦置业有限公司签订协议一份，购买位于巩义市建设路北段的“华树世家”小区16号楼3单元306号房一套，约定总房款为242766元，已首付房款122766元，其余房款12万元，采用银行按揭方式支付。被告赵聪省于2008年10月30日提前接房，如被告赵聪省在2009年3月31日前付清房款（含以按揭贷款方式付款）及合同约定的其他费用后，房屋所有权才发生转移。该合同在房管部门办理了登记手续。之后，被告赵聪省办理了至2018年期满的还款期10年的银行按揭贷款手续。
2010年2月4日，被告郝栓福与案外人吴智礼签订借款协议书一份，该协议书第三条约定：“为保证甲方（吴智礼）资金安全收回，乙方（郝栓福）自愿以所属的全部资产（包括房产等）作为担保，如乙方不按期还款，甲方可以依法处置乙方上述资产。”对该协议书巩义市公证处于2010年同日进行公证。2011年1月8日，经杜耀武介绍，被告郝拴福作为卖方与作为买方的原告闫建党在自主、自愿的前提下签订《房产买卖协议》一份，约定：卖方以36.5万元的价格（其中房款35万元，一台冰箱、三台空调、一台电视机、一台洗衣机及家具一套合计1.5万元）将上述房子一套（建筑面积112.90平方米）售予买方；协议签订之日，买方付给卖方30万元，剩余6.5万元待办理完房屋过户手续后一次付清；办理过户手续产生的一切费用由卖方承担；未付完的银行按揭贷款由卖方承担。被告赵聪省、郝拴福及原告闫建党均在该协议上签名捺印，杜耀武作为担保方亦在该协议上签名捺印。协议签订后，原告于当日将30万元房款通过银行转账方式打入被告郝拴福、赵聪省指定账户，被告郝拴福为原告出具了收条。双方约定于当日腾房交接，但应被告郝拴福暂缓腾房的要求，原告与被告郝拴福又签订一份《房屋租赁协议》，约定：原告作为出租方将其自有的上述房屋自2011年1月8日起出租给承租方被告郝拴福暂居住使用，至2011年2月21日收回，承租人无条件搬出。之后，因被告郝拴福、赵聪省未按期腾房，原告闫建党诉至本法院。2011年5月30日，本院作出（2011）巩民初字第1786号民事判决，判决被告郝拴福、赵聪省于该判决生效之日起十日内从“华树世家”小区16号楼3单元306号房搬出，将此房交给原告闫建党。被告郝栓福不服，上诉至郑州市中级人民法院。在二审过程中，经郑州中级人民法院主持调解，双方达成如下协议，约定：“一、2012年2月25日之前，郝栓福、赵聪省从位于巩义市华树世家小区16号楼3单元306房搬出，交付给闫建党。搬出时，郝栓福、赵聪省将房屋中一台冰箱、三台空调、一台洗衣机、一台热水器、电脑及电脑桌、家具搬走；二、上述房屋下余应向银行交纳的按揭房款，闫建党负担48000元，其余由郝栓福、赵聪省负担，郝栓福、赵聪省于2012年2月18日之前连同交纳房款所需的中国建设银行龙卡一并交付给闫建党，由闫建党向银行将按揭房款予以结清；三、以后上述房屋过户等所有费用由闫建党负担，但赵聪省应予积极配合；四、如果郝栓福、赵聪省未在上述履行期间履行给付义务，双方按照原审判决内容执行。” 2012年2月18日，郑州市中级人民法院作出（2012）郑民四终字第158号民事调解书，确认该协议的效力，该调解书生效后，被告郝栓福、赵聪省未履行该调解协议。2012年2月26日，原告闫建党向本院申请强制执行，2012年3月经本院执行，双方达成该诉争房屋中的家具被告郝栓福、赵聪省作价二万元归原告闫建党所有的一致意见后，被告郝栓福、赵聪省从诉争房屋中搬出，原告闫建党入住该房屋至今。因被告郝栓福、赵聪省不予配合原告闫建党办理房屋过户手续，引起诉讼。另查明，河南晟邦置业有限公司至今未给该诉争房屋办理转移登记手续。
【法律分析】原、被告双方的争议焦点是原、被告之间签订的房屋买卖合同是否成立有效以及该诉争房屋的所有权应当归谁所有。
一、关于原、被告之间签订的房屋买卖合同是否成立并有效的问题。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，原告闫建党与被告郝栓福签订的《房产买卖协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。
二被告辩称其在与原告签订房屋买卖协议时未付清房款，尚未取得诉争房屋的所有权，也未办理房产证，故该房产买卖协议应当无效。本案中，被告赵聪省与出卖人河南晟邦置业有限公司签订的房屋买卖协议合法有效，该协议第三条明确约定买受人在付清房款（含以按揭贷款方式付款）及合同约定的其他费用后，房屋所有权才发生转移。被告赵聪省已经在银行办理了按揭贷款手续，这说明被告赵聪省已通过以按揭贷款方式付清房款，符合合同约定，故对二被告未付清房款，未取得房屋所有权的辩称本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据该法律规定，被告郝栓福是否办理诉争房屋的房产证，不影响原、被告之间买卖合同的效力，故对二被告未办理房产证，原、被告房屋买卖协议无效的辩称，法院不予采信。
二、关于原、被告诉争房屋的所有权应当归谁所有的问题。
民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，原告与二被告之间签订的房屋买卖协议合法有效，双方均应恪守，原告按照协议约定已经向被告支付房款30万元，房屋亦实际由原告占有使用，二被告应当依照约定协助原告办理房屋产权手续，但二被告却不予配合，考虑到原告办理过户手续的实际困难，以及民间对事实物权的认可，原告的利益应当受到保护。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定了因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。法律赋予了人民法院对于具有争议的物权进行确权的权利，因该诉争房屋尚未进行转移登记，为避免诉争房屋物权长期处于不确定的状态，在此情形下，应当认定原告已经取得了诉争房屋的实际所有权，由原告自行办理房屋产权事宜为妥。
二被告辩称该争议房屋在原、被告签订房屋买卖合同之前已经过巩义市公证处2010巩证经字第80号文抵押给案外人吴智礼，且该公证文书现已进入强制执行阶段，故该诉争房屋所有权不应该归于原告。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物进行抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。巩义市公证处2010巩证经字第80号文仅能证明被告郝栓福与案外人吴智礼之间成立债权合同和担保合同，无法证明被告郝栓福已就诉争房屋向案外人吴智礼进行了抵押登记，案外人吴智礼对诉争房屋的抵押权尚未设立，故法院对二被告的此项辩称，不予采信。
二被告辩称（2011）巩民初字第1786号民事判决没有生效以及郑州市中级人民法院作出（2012）郑民四终字第158号民事调解书的内容违背了二被告的合法利益，原告不应取得房屋所有权，因其未提供相关证据，法院不予采信。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务