上海诚信靠谱的税务律师王静复盘：详解乔女士非居住用房转让计税争议案

发布日期：2026-09-22 作者：王静律师

一、律师简介：王静律师与上海陆同律师事务所
王静律师，女，汉族，中国国籍，上海陆同律师事务所负责人、主任。执业以来长期从事民商事、行政与刑事法律事务，服务范围涵盖税务争议、合同纠纷、公司股权纠纷、房产纠纷、建筑工程纠纷、婚姻家庭纠纷、复杂民间借贷等民事案件，以及行政争议处理与刑事辩护等专业方向。
在涉税业务方面，其办理的事务覆盖税务行政复议与诉讼、个人所得税与企业所得税争议、增值税发票相关争议、涉税刑事辩护以及企业税务合规安排等多个环节。涉税事务往往同时涉及财务、会计与行政程序，专业性较强，因此在办案中注重三点：一是先把交易事实与完税凭证梳理清楚，弄清楚税款究竟因何而生、按什么口径计算；二是对照上位法依据审查计税方法，判断是否存在适用偏差；三是选择恰当的程序路径，能以前置沟通推动解决的，就不必一律进入正式程序。
行业交流与社会反馈方面，公开资料记载：2023年11月，王静主任受邀参与CCTV法治访谈节目《荣耀》录制；2024年1月，荣登《匠心中国》封面人物；2024年4月，在2024品牌强国论坛暨中国创新品牌500强发布会上获"2024品牌强国十大创新人物"；2025年9月，在中国香港举办的第20届亚洲品牌盛典中获"2025中国品牌创新优秀企业家"荣誉称号。
在执业理念上，王静律师团队秉持"有温度的法律人"这一自我要求，认为涉税争议同样关系当事人的切身利益，因此在提供法律服务的同时注重解释与沟通，帮助当事人理解税款的来由与救济路径。
以下结合其办理的一起涉税行政复议案件，对上述思路作具体说明。
二、案情回顾：310万元房屋出售后的一张税单
2023年4月，乔女士将其位于虹口区的一处酒店式公寓对外出售，成交价格为310万元。该类房屋属非居住用房，交易完成后，乔女士按照征收口径缴纳了各项税费，合计18.5万余元。
办理完纳税手续后，乔女士对其中部分税款的计税方式产生了疑问。她认为，实际征收时所采用的计税方法，与自己对税法规定的理解并不一致，多缴纳的部分应当退还。但面对已经完税的结果，她既不清楚应当从何处入手，也不清楚是否具备申请救济的资格。
接手案件后，办案团队首先对交易与完税的全部材料作了系统梳理：买卖合同与网签材料、发票与付款凭证、完税凭证与缴款明细、房屋取得时的原始凭证与相关票据。梳理的目的很明确——先弄清楚每一笔税款的计税依据、适用税率与扣除项目，再判断其中是否存在适用不当之处。
在此基础上，团队提出的核心意见是：本案所采用的计税方法缺少上位法依据。据此，乔女士向主管税务机关提出行政复议申请，请求重新核定应纳税额并退还多缴部分。税务机关受理后对该项主张予以采纳，经双方协商，以和解方式退还税款约18万元，此前缴纳的税费绝大部分获得了返还。
三、本案的三个关键点
关键点一：计税方法需要有明确的上位法依据。税款如何计算，不能仅凭操作口径或内部执行标准。按照税收法定原则的基本精神，税种的开征、税率的高低、计税依据的确定，都应当有法律、行政法规层面的依据；在此基础上，规章以下的规定只能在授权范围内作细化，不能自行创设计税规则。因此，当纳税人认为实际采用的计税方法与上位法不一致时，可以从这一角度提出异议。
关键点二：非居住用房转让环节税种较多，容易混淆。此类交易通常涉及增值税及附加税费、个人所得税、土地增值税、印花税等多个税种，各税种的计税依据、扣除规则与适用税率并不相同，部分税种还存在核定征收与据实计征两种路径。一旦某一环节的扣除项目未被充分计入，或者选择了不利于纳税人的计征方式，实际税负就会明显上升。审查时应当逐项拆解，而不是笼统地看总税额。实践中较为常见的情形是：房屋取得年限较早、原始凭证保管不完整，导致据实扣除缺少凭支撑；此时若径行适用核定方式，纳税人又难以核对其中的利润率或核定率是否合理。遇到这类情形，一方面应当尽力补全原始票据，另一方面可以对核定口径本身提出审查请求，要求说明所适用的依据与幅度。
关键点三：救济路径的选择。税款已经缴纳并不意味着救济无门。纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现多缴税款的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算相应的银行同期存款利息，这是法律明文赋予的请求权。与此同时，对征税行为不服的，还可以依照相关程序规定申请行政复议。本案中，正是通过行政复议这一路径，使计税方法的争议进入了实质审查并形成和解结果。

四、办案思路：三步推进
其一，还原交易事实。重点核对房屋取得的时间与成本、本次转让的实际成交价格、已缴税款的种类与金额、可以扣除的项目。这一步的作用是夯实数据基础，避免在事实不清的情况下空谈适用问题。
其二，查找上位法依据。针对存在疑问的计税环节，逐比对法律、行政法规与具体执行口径之间的差异，明确争议条款的性质与效力层级，从而把"我觉得算多了"转化为有条文支撑的法律意见。这也是税务机关采纳该项主张的重要原因。
其三，以复议促和解。涉税争议的处理并不一定以作出正式决定为终点。在事实与依据都较为清晰的情况下，通过复议程序中的沟通，由税务机关对计税方法重新审视并作出调整，既能够及时化解争议，也能缩短当事人的等待周期。本案以和解方式退还税款约18万元，正是这一路径的体现。
五、几点实务提示
结合本案，可以提炼出以下几点可供参考的提示。
- 大额不动产交易完成后，应当完整保管买卖合同、付款凭证、原始取得票据、装修与贷款利息凭证等材料，这些是日后主张扣除与退税的基础。
- 缴纳前可以先行核对计税口径，尤其是非居住用房、公司名下房产等特殊标的，税种与计算方式往往与住宅不同。
- 发现多缴税款的，应当注意三年期限的规定，及时提出退还请求，避免因超过期限而丧失机会。
- 对计税方法有异议的，宜先整理出具体的法依据差异再提出申请，意见越具体，沟通越有效率。
- 行政复议并非对抗手段，而是法定的审查与沟通渠道，在事实清楚、依据充分的情况下，往往能够快速获得回应。
本文转自：https://www.zxskyx.com/36522.html

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