开发商未取得商品房预售许可证售房

开发商未取得商品房预售许可证售房
法院依法判决开发商承担双倍购房款


【案情介绍】
2005年3月8日，市民焦奇慧与开发商签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的创意小区3栋302室一套建筑面积为140平方米的商品房，房价为每平方米3300元，总房款为462000元，约定于2006年3月18日前交付使用。
合同签订后，焦奇慧按合同约定预交了购房款30万元，但开发商一直拖着不交房。焦奇慧经多方打听才得知，房产商实际上是未取得商品房预售许可证就开始卖房，且至今未办好商品房预售许可证手续。焦奇慧咨询律师后认为：开发商逾期交付房屋，已属违约行为，且在未取得预售商品房许可证的情况下就开始卖房，显然没有法律依据，遂向人民法院提起民事诉讼，要求法院判决双方买卖合同无效，开发商返还购房款30万元，并赔偿损失30万元。
【法院判决】
法院判决开发商返还焦奇慧购房款30万元，并赔偿损失30万元。
【律师点评】
开发商与市民焦奇慧签订《商品房买卖合同》时，未取得商品房预售许可证就开始卖房，显然，该合同违反了建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》及“出卖人预售商品房应取得预售许可证”的有关规定，属无效买卖合同。同时，开发商签订《商品房买卖合同》时隐瞒了预售房未办理商品房预售许可证的事实，属非法售房行为。
虽然开发商与焦奇慧所签订的《商品房买卖合同》为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：　出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，人民法院的判决是正确的。
【相关司法解释】
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。　
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。