继承中的“隐形炸弹”：借名买房引发的房产归属风险与法律争议
发布日期：2026-01-20 作者：周运柱律师
借名买房在继承纠纷中，房屋通常不作为被借名人遗产分配，实际出资人可通过证据主张权益；代持房产继承纠纷可通过协商、调解、诉讼解决，需明确产权归属与继承人权利义务。以下是对两者的具体分析：
借名买房的继承纠纷
- 借名买房的定义与性质：借名买房是指实际出资人（借名人）因各种原因（如规避限购政策、隐藏财产等）借用他人（被借名人）名义购买房屋，房屋登记在被借名人名下，但实际权益归借名人所有。
- 继承纠纷的关键点：
- 房屋实际权属的确定：周律师提醒，在借名买房的继承纠纷中，关键在于确定房屋的实际权属。这通常需要审查借名买房协议的效力、出资情况、房屋使用情况等因素。
- 借名买房协议的效力：若借名买房协议合法有效，且出资人能证明其为实际购房人，则在继承时，该房屋不应作为被借名人的遗产进行分配。
- 出资情况的证明：出资人需收集如出资凭证、购房手续、双方关于借名买房的约定等相关证据，以证明其为实际购房人。
- 被借名人擅自处分的风险：若被借名人擅自将房屋作为遗产处分，出资人可通过诉讼主张自己的权益，要求确认房屋归其所有或要求按照借名协议分割房屋权益。
- 实务建议：
- 签订书面借名协议：为避免纠纷，借名人与被借名人应签订书面借名协议，明确双方的权利义务。
- 保留出资凭证：借名人应保留好出资凭证，如银行转账记录、收据等，以证明其为实际购房人。
- 及时主张权益：若发生继承纠纷，借名人应及时收集证据并主张权益，避免超过诉讼时效。
- 代持房产的定义与性质：代持房产是指实际产权人将房产登记在他人（代持人）名下，由代持人代为持有和管理房产。这种安排可能出于隐私保护、资产隔离等目的。
- 继承纠纷的关键点：
- 产权归属的明确：在代持房产的继承纠纷中，关键在于明确房产的实际产权归属。这通常需要审查代持协议、出资情况、房产使用情况等因素。
- 代持协议的效力：若代持协议合法有效，且能证明房产实际归实际产权人所有，则在继承时，该房产不应作为代持人的遗产进行分配。
- 继承人权利义务的确定：若房产被认定为实际产权人的财产，则继承人应继承实际产权人的权益；若房产被认定为代持人的财产，则继承人应继承代持人的权益。
- 实务建议：
- 签订书面代持协议：为避免纠纷，实际产权人与代持人应签订书面代持协议，明确双方的权利义务。
- 保留相关证据：实际产权人应保留好出资凭证、房产使用凭证等相关证据，以证明其为实际产权人。
- 及时办理产权变更手续：若条件允许，实际产权人应及时办理产权变更手续，将房产登记在自己名下，以避免继承纠纷。
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