开发商能主张认购书就是买卖合同，要求购房人承担20%违约金吗？

律师解答：一般不能，虽然法律有规定认购书对房屋买卖的12种情况都约定得清清楚楚的话，就等同于商品房买卖合同，但实践中一般认购书都不会约定得太清楚，不能等同于买卖合同。如下面这个案件，钟某因无法办理按揭贷款无法买房，开发商主张认购书就是买卖合同，钟某需赔偿总房价的20%。法院审理后认为认购书对交房日期、办证日期、违约责任等都约定不清楚，不属于商品房买卖合同。判决开发商只能没收钟某定金6万元。

判决书节选：
本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。双方均已确认该认购书于2020年9月27日解除。关于钟某是否应向开发商支付违约金的问题。开发商主张按照双方签署《认购书》第6条、第7条计算违约金，并认为根据司法解释该认购书属于买卖合同。从开发商提供的认购书来看，第6条、第7条约定的“乙方向甲方支付房价款总额20%作违约金”的前提条件均为签署《商品房买卖合同》后，故《认购书》是否应认定为商品房买卖合同是判断本问题的关键。商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”

本案《认购书》对房屋的坐落位置、面积、价款支付等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。因此，《开发商》不能认定为商品房买卖合同，而只能认定为为磋商购买商品房而签订的预约合同。现开发商主张根据认购书中条件尚未成就的第6条、第7条要求钟某支付房价款总额的20%做违约金，没有依据，也有失公正，故对开发商的该项主张，不予支持。