房屋租赁合同类案办案要件指南之无效租赁合同的审查要点和裁判规则
发布日期：2023-06-26 作者：赵江涛律师
一、基本规则
【审查要点】
对合同效力的审查属于法院主动审查的范围。
当事人就租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定合同无效时，法院应当向当事人释明变更诉请，引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，并向当事人告知不及时处理合同无效后将可能造成的不利后果。
对经释明后当事人坚持不变更的，应当将合同效力作为争议焦点，如确认租赁合同无效，应对当事人的诉请依法驳回，并告知当事人可就合同无效的其他争议另行主张。
【注意事项】
一审法院未予释明，二审法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。但返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人另行主张，并在裁判文书中予以明确。
法院应注意对当事人进行充分释明，尽可能一次性解决纠纷。
【规范指引】
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五十三条 诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。
存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》
36.【合同无效时的释明问题】在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。例如，基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求；人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。
第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。
当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，人民法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。
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二、无民事行为能力人签订的租赁合同效力
【审查要点】
房屋租赁合同签订主体为8周岁以下的未成年人或不能辨别自己行为的人，合同无效。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第二十条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
第二十一条 不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。
第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
三、违反法律、行政法规强制性规定的租赁合同效力
【审查要点】
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。此处强制性规定是指效力性强制性规定。
【注意事项】
若相关规定未直接规定合同无效且难以判断是否属于效力性强制性规定时，应综合该规定的立法目的、规范对象、所保护的法益类型、违法行为是否损害公共利益、是否有违公序良俗以及交易安全保护等方面审慎判断其性质，并在裁判文书中充分说明理由。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》
30.【强制性规定的识别】合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出，审判实践中又出现了另一种倾向，有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。
人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。
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（一）标的物为违法建筑物的租赁合同效力
【审查要点】
出租人就违法建筑物与承租人订立的租赁合同应属无效。当然，在一审辩论终结前当事人补全房屋合法手续消除合同无效事由的，应当认为合同有效。
【注意事项】
违法建筑物包含未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑和虽经批准但租赁期限超过使用期限的临时建筑等。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条第一款 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【典型案例】
1.浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷案，《民事审判指导与参考》（总第71辑）［裁判法院：最高人民法院；案号：（2017）最高法民终171号］
裁判要旨：双方当事人就尚不存在或尚未建成房屋签订房屋预租合同，若预租物未取得建设工程规划许可证的，合同应无效。
2.西安市碑林区紫雾酒家、西安市统一征地管理办公室与西安市碑林区永宁村村民委员会房屋租赁合同纠纷案，《民事审判指导与参考》（总第3辑）［裁判法院：最高人民法院；案号：（1999）民终字第34号］
裁判要旨：未经批准在集体土地上建房且用于出租经营的，租赁合同应属无效。
（二）标的物为划拨土地上房屋的租赁合同效力
【审查要点】
应根据土地使用权人的类别分情况处理：①划拨土地使用权属于一般的公司、企业、其他经济组织和个人。上述主体取得合法权属证书的，该划拨土地上房屋的租赁合同有效，未办理审批手续不影响租赁合同的效力。②划拨土地使用权属于国家行政机关、司法机关等具有国家公权力性质的主体。该类主体出租划拨土地上房屋的，有悖公序良俗，应属无效。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
【典型案例】
新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷案，《最高人民法院公报》2002年第1期［裁判法院：最高人民法院；案号：（2000）民终字第115号］
裁判要旨：出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，承租人未缴纳土地收益的，并不影响合同的效力。
（三）房屋未经竣工验收的租赁合同效力
【审查要点】
当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工验收为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持。如果因房屋未经竣工验收导致承租人无法使用，承租人可以请求解除合同。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
【典型案例】
七天快捷酒店管理（北京）有限公司等与上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案，上海法院参考性案例15号［裁判法院：上海市第一中级人民法院；案号：（2015）沪一中民二（民）终字第2448号］
裁判要旨：若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力；所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。据此，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。
（四）房屋未经消防验收的租赁合同效力
【审查要点】
当事人一方以租赁房屋未办理消防验收或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，一般不予支持。但如果因未经消防验收致使房屋不符合使用条件的，承租人可以请求解除合同。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《中华人民共和国消防法》
第十三条 国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。
前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
第十五条 公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查实行告知承诺管理。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，作出场所符合消防技术标准和管理规定的承诺，提交规定的材料，并对其承诺和材料的真实性负责。
消防救援机构对申请人提交的材料进行审查；申请材料齐全、符合法定形式的，应当予以许可。消防救援机构应当根据消防技术标准和管理规定，及时对作出承诺的公众聚集场所进行核查。
申请人选择不采用告知承诺方式办理的，消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行检查。经检查符合消防安全要求的，应当予以许可。
公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。消防安全检查的具体办法，由国务院应急管理部门制定。
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（五）改变房屋用途的租赁合同效力
【审查要点】
通常情况下，住宅用房改为商业用房、工业厂房改为商业租赁等改变房屋用途的行为并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一般应认定房屋租赁合同有效，如因受到行政管理处罚、整改等事实上无法继续履行合同的，当事人可以请求解除合同。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
第三百五十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
（六）标的物为在建房屋的租赁合同效力
【审查要点】
当事人出租在建房屋的，法院应依职权审查租赁合同是否违法。如果合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定的无效事由，法院应当尊重当事人意思自治原则，认定合同有效。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
【典型案例】
西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司、西安市赛格商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案，《民事审判指导与参考》（总第16辑）［裁判法院：最高人民法院；案号：（2002）民一终字第75号］
裁判要旨：当事人就在建房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。
（七）超越经营范围订立的租赁合同效力
【审查要点】
当事人超越经营范围订立的房屋租赁合同的效力，不得仅以超越经营范围确认合同无效，但违反限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营订立的合同无效。
【注意事项】
违反限制经营、特许经营以及禁止经营主要包括对主体资格的限制、对标的物的限制的情形。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
第五百零五条 当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。
四、违背公序良俗的租赁合同效力
【审查要点】
（1）违背公序良俗的民事法律行为无效。
（2）不存在强制性规范时，才能适用违背公序良俗无效的规则。
【注意事项】
违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第二款 违背公序良俗的民事法律行为无效。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》
31.【违反规章的合同效力】违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。
【典型案例】
张雪蓉与祁骥、徐敏敏房屋租赁合同纠纷案，《2017年上海法院精选案例》［裁判法院：上海市第一中级人民法院；案号：（2016）沪01民终5440号］
裁判要旨：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。就经济适用住房签订的房屋租赁合同系利用公共资源谋取个人利益，违背了公序良俗，一般应属无效。
五、恶意串通情形下租赁合同效力
【审查要点】
（1）各方当事人都出于恶意，即行为人具有加害他人的不良动机，且主观上具有损害第三人合法权益的故意。
（2）当事人之间互相串通，即当事人之间存在意思联络或者沟通，其在客观上相互配合或者共同实施了该非法的民事法律行为。
（3）客观上损害了特定第三人的合法权益。
（4）恶意串通情形下签订的租赁合同应属无效。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
【典型案例】
上海迅通物流有限公司与上海凌运庆铃汽车修理服务有限公司房屋租赁合同纠纷案，上海法院参考性案例16号［裁判法院：上海市普陀区人民法院；案号：（2011）普民四（民）再初字第1号］
裁判要旨：对于存在实际控制关系的诉讼主体，虚构、伪造证据材料，提起无实质性对抗的民事诉讼，通过自愿达成调解协议或放弃抗辩径由法院判定，侵害第三人利益的，法院可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条之规定认定为虚假诉讼，依法作出不准撤诉及驳回起诉的裁定，并对相关当事人进行民事制裁。
六、超过法定租赁期限的租赁合同效力
【审查要点】
房屋租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的部分为无效。
【注意事项】
（1）超过20年租赁期限的合同，当事人继续保持租赁关系的，为不定期租赁合同。
（2）如双方当事人为规避租赁期限不得超过20年的规定，同时签订两份时间前后衔接的租赁合同，租赁期限累计超过20年的部分无效。
（3）承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
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