借名买房协议的效力

发布日期：2022-11-18 作者：张颖律师

借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。其原因在于，如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必影响国家房地产宏观调控政策，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。

具体可参考《民法典》第153条、第154条规定。

由于立法不可能预见一切损害国家利益、社会公益和道德秩序的行为，为了弥补具体法律规定之不足，就产生了公序良俗原则。随着《民法典》实施，公序良俗成为判定民事行为效力的重要依据。《民法典》第153条规定，“违背公序良俗的民事法律行为无效”。合同作为最常见的民事法律行为，违背公序良俗将导致合同无效。但由于公序良俗的概念本身具有较大的不确定性，为了防止法官滥用自由裁量权，不当限制公民的意思自治，应当明确公序良俗的适用范围和判断标准。

最高法院认为，2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求，提出了有关具体限购措施。徐某在当时已有两套住房的情况下仍借曾某之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。

国务院出台该政策的目的在于遏制房价的上涨趋势，打击炒房和投机性购房的行为。考虑到借名买房的现象层出不穷，违反该政策会导致居民住房问题得不到解决，金融泡沫风险增加，社会危害性强。因此，最高法院认为国家限购政策涉及公序良俗具有相当的合理性。

现实生活中，还存在出于各种原因（如积分不足、社保缴纳年限不够、未取得购房地户口等）借名买房以满足住房刚需的情况，司法实践中应当结合借名的原因以及房屋的性质来综合衡量双方当事人的利益关系，对于不违反国家政策，不违背公序良俗的行为，法院仍应充分尊重合同主体的意思自由，认定合同有效。

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