将房屋借给亲属居住被私下出售签订合同有效吗

原告诉称
张某海向本院提出诉讼请求：1.判令周某华腾退位于北京市昌平区一号房屋，将上述房屋归还给张某海；2.由周某华承担本案诉讼费。
事实和理由：2006年张某海依据当时的法律及政策，购买了位于北京市昌平区一号房屋（以下简称“涉案房屋”）。考虑到亲情，张某海当年将涉案房屋暂借其兄嫂张某刚夫妇居住使用。此后，张某海的嫂子未经张某海同意，将涉案房屋擅自转让给周某华。

2014年初，张某海到北京市昌平区住房和城乡建设委员会查询，才得知涉案房屋依据周某华单方伪造的《北京市存量房屋买卖合同》已转移至周某华名下。2014年7月9日，张某海提起行政诉讼要求撤销《房屋所有权证》，得到了法院的支持。周某华不服一审判决，提起了上诉，二审法院维持原判。2016年10月11日，北京市国土资源局为张某海重新核发了涉案房屋的不动产权证书，产权性质为张某海单独所有。自上述行政诉讼判决生效后，张某海享有涉案房屋的所有权，但周某华仍一直居住霸占涉案房屋，张某海多次与其沟通，要求搬离，但周某华态度恶劣，迟迟不肯腾退房屋，请求法院支持张某海的诉讼请求，维护张某海的合法权益。

被告辩称
周某华辩称，不同意张某海的诉讼请求，原被告之间在2006年已经形成借名买房法律关系，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》相关规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。且周某华以合同纠纷起诉至人民法院。借名人对实际购买的房屋享有实际权益，包括使用权，请求驳回张某海的诉讼请求。

本院查明
2005年12月27日，张某海（买受人）与H公司（出卖人，以下简称H公司）签署《商品房买卖合同》，约定张某海认购一号房屋，建筑面积共为136.15平方米，其中套内面积119.77平方米，单价为2650元/平方米，总金额360797元整。买受人于2005年12月27日前交付房款80797.5元，余款贰拾捌万元，双方在合同中还约定了其他内容。
2006年1月5日，张某海（买受人）与H公司（出卖人）签署《付款方式变更协议》，协议约定双方将原付款方式变更为：原银行贷款变更为一次性付款的，买受人于签署《商品房买卖合同》之日起一周内付清全部房款。双方在合同中还约定了其他内容。合同签订后通过刷卡方式支付了房款220000元，付款凭证即持卡人存根上落款处为“张某海”签名。

《商品房买卖合同》由张某海本人签署，张某海未参与后续的付款变更、房屋验收、物业服务等签字。关于购房款支付方式，原被告陈述不一：张某海主张支付首付款时不在北京，由其嫂子刘某支付，后续付款情况不知情。周某华主张于2006年1月5日，现金及刷卡共支付52万余元，其中刷卡22万元。
2007年8月28日，周某华持该房屋的产权证、张某海与周某华之间的房屋买卖合同等材料将诉争房屋所有权由张某海转移登记至周某华。张某海自述称2014年1月发现涉案房屋所有权已经转移，即对周某华提起民事诉讼，请求确认作为房屋转移登记基础的房屋买卖合同无效，后又提起行政请求市住建委撤销为周某华核发的《房屋所有权证》。关于张某海与周某华的民事诉讼，经本院判决书确认，张某海与周某华房屋买卖合同中“张某海”的签名不是其本人所签，双方之间并不存在有效的房屋买卖合同关系。撤销北京市住房和城乡建设委员会二〇〇七年九月四日为周某华核发的《房屋所有权证》。周某华就该判决上诉至北京市第一中级人民法院，判决维持原判。

2016年10月11日，涉案房屋重新登记至张某海名下，个人单独所有，房屋性质经济适用房。
周某华在审理过程中表示，该涉案房屋系其购买，购房款及各项税费及装修、物业、取暖费等费用均由周某华交纳，且各项费用单据原件均由周某华持有，只是借用张某海具有购买经济适用房的资格，其与张某海系借名买房关系，张某海系出名方，周某华系借名方。周某华为证明借名买房关系存在，向本院提交《商品房买卖合同》、各类票据、各项服务协议等证据予以证明。
就为何由周某华居住在涉案房屋至今，张某海主张购房时出于亲情考虑，因其二哥张某刚名下无房，故借由张某刚居住且双方未签订书面协议，发现由周某华实际居住后，周某华自称与张某刚换房居住。

裁判结果
驳回张某海的全部诉讼请求。

律师点评
根据我国相关法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。张某海主张行政诉讼判决生效后，张某海享有涉案房屋的所有权。依据已生效的判决书，认定的是2007年周某华与张某海之间的《北京市存量房屋买卖合同》不成立，行政判决书判决撤销的是周某华依据该《北京市存量房屋买卖合同》取得的不动产登记证书，房屋还原登记至之前登记在张某海名下的状态，已生效的行政判决书并非就张某海与周某华之间关于涉案房屋权属进行认定。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，涉案房屋虽登记在张某海名下，但结合原被告提交的证据及已生效判决中查明的事实，涉案房屋的《商品房买卖合同》是由张某海签订，但张某海未出资，周某华有出资，涉案房屋由周某华装修并居住使用，直至2014年双方产生诉讼。因双方就是否存在“借名买房”合同关系存在争议，而周某华的抗辩涉及双方是否存在“借名买房”合同关系的事实认定及处理问题，属于合同纠纷，案件正在审理，故应先行解决双方存有争议的上述合同纠纷，再行处理涉案房屋的腾退返还问题。在上述争议纠纷解决明晰之前，张某海基于物权请求权在本案中提出的诉讼请求，依据不足。