父母出资借子女名义购买限价商品房行为有效吗

原告诉称
李某向本院提出诉讼请求：判令王某协助将北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）过户至我名下。
事实和理由：王某与李某华于2009年9月9日结婚，2017年4月14日离婚。我是李某华的父亲。2010年底，王某找到我说自己有申请限价商品住房的资格，但自己不想买，怕白白浪费了机会，问我是否想借其名义买房，待将来5年能过户时再过户给我或我指定的人员。我当即口头同意并于2011年1月2日与王某、李某华签订了书面借名买房协议，王某同意先将一号房屋过户至李某华名下，并确认了房款607500元均由我出资，该房屋实际为我所有，待政策允许的情况下将房屋过户到我名下，在此之前房屋所有使用、买卖权均由我所有。

后我缴纳了房屋全款及契税，由王某协助办理了各项入住手续，该房屋自交付以来我一直安排我儿子居住至今，物业费、取暖费均由我指定儿子缴纳。一号房屋于2013年12月18日办理了权属证书，登记在王某一人名下，但经我多次催促，王某仍没有按照承诺将房屋过户至我指定的第三人或我名下。

被告辩称
王某辩称：一、我没有借名给李某买房，一号房屋系我购买，应归我所有。我非常需要住房，一直积极申请购买政策性房屋，在2007年就开始申请购买限价房，2009年7月21日获得批准，此时还没有和李某华结婚。2010年11月28日签订买房合同，都是我办理和签的字。之后物业费、取暖费等也是我缴纳的，只是李某和儿子李某刚一家居住后，我没有再交。二、一号房屋是两限房，属政策性房屋，国家不允许买卖或借名买房，假设李某是借名买房也是无效的，应驳回其请求，房屋应归我所有。三、购买一号房屋的钱是李某赠与给我和李某华的，让我们用于买房并未要求返还，我和李某华也没有义务返还。李某以支付了房款起诉没有任何依据。四、我和李某华离婚时，李某华至少分了230多万元财产，一号房屋分给我，我与李某华也都认可没有债权债务，可以证明没有房屋和债务纠纷。假设李某的出资款是借款，也应当由李某华偿还。李某华和李某都知道离婚的约定，也都同意，证明他们也认可一号房屋是我的，而不是李某的。

五、李某的起诉超过了3年诉讼时效，不应支持其诉讼请求。我与李某华于2017年4月14日离婚，此时李某已经知道一号房屋分给了我，但时隔3年多李某才起诉，已超过诉讼时效。另外，我于2013年12月18日取得一号房屋权属证书，至今6年多，李某也没有要求房屋归其所有，也超过了诉讼时效。另外，李某并非北京户籍，在京也未缴纳社保，不具备在京购房资格，故其无权购买一号房屋；假设我与李某之间的协议真实，该协议约定房屋归第三人，且是以复婚为前提的。

李某华述称：李某诉称均属实。王某申请指标房之前我和王某就认识了。我和王某2009年结婚，2010年李某准备在燕郊买房，王某说其指标下来了，要不然让李某用其指标买房，当时我有两个哥哥要结婚买房，李某不同意我的意见，王某说如果李某不买他也没钱买，我又和李某说，李某还不同意。我和王某一起找李某去游说，李某考虑了几个月，决定用王某的指标。当时我和王某的感情比较好，但是李某比较担心，买房之后的2011年，李某让我和王某给他写一个字据，证明一号房屋是李某花钱买的，王某说没问题，就写了一个协议书。2017年4月13日，我和王某吵架，王某去我单位大吵大闹，说要离婚，我一时冲动就和王某去民政局离婚了，离婚协议是王某写的，协议约定燕郊的房屋归我，我提出燕郊的房屋以及一号房屋是李某给我买的，因为当时我特别生气就签字了。后来过了一个星期我告诉父母离婚的事情，李某提出一号房屋是他的，我们不能处置，后来我找王某协商，但总是不了了之。我同意李某的诉讼请求。

本院查明
王某与李某华于2009年9月9日登记结婚，二人于2017年4月14日协议离婚。离婚协议约定一号房屋归王某所有。
2010年11月28日，王某作为买受人与北京H公司签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定王某购买一号房屋，房屋总价款607104元。合同第26条约定买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，回购价格按照买受人购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差距的一定比例缴纳土地收益等价款。王某认可房屋全款及契税系李某支付，但提出系赠与。
李某称2010年其子与王某共同办理了房屋交接手续，自2010年11月开始由其子李某君居住，后由李某刚居住至今。王某称2011年11月的交房手续由其办理，一号房屋空置，就借给李某君居住，后由李某刚居住。
2013年12月28日，一号房屋登记至王某名下，共有情况为单独所有，房屋性质为限价商品住房。

2019年6月5日，李某、王某、李某华签署字据，该字据共分两段，第一段内容为“本人王某身份证……位于北京市朝阳区一号房屋实际由出钱人李某身份证号……于2020年月日购买，当时房价为607500元，以及该房屋内的相关缴的税费及其它费用均由李某出资”。第二段内容为“现因购房时与实际出资人李某约定，此指标房在购买后的5年后可上市交易时即过户至李某名下，现因李某无购房资质，双方商议达成一至先与其女儿李某华复婚，待复婚后6个月内由王某本人将该房过户至李某华名下，过户后此房与王某本人无任何关系，也不主张此房的任何权力”。
李某为证明借用王某名义购买一号房屋，还提交了2011年1月2日李某、王某、李某华签署的内容为“经王某同意：金隅一号房屋过户为李某华所有后，因房子全款：陆拾万柒仟伍佰元整。均由父亲李某出资。所以实为父亲李某所有，在政府政策允许的情况下将房屋产权过户到父亲李某名下。在此之前此房的所有使用、买卖权均由父亲李某所有。”的协议书及2019年三人签署的内容与2019年6月5日的字据内容基本一致的字据。王某不认可签署过签署材料，并申请鉴定。

李某为证明借名关系，还提交了一号房屋物业费、取暖费、水电费的缴费记录。王某不予认可，提出李某只缴纳过2017年的物业费、供暖费、垃圾费。
李某华提交2019年下半年与王某的谈话录音以及文字整理材料，证明王某承认一号房屋系李某购买，是李某借王某名义购买。王某认可真实性，但提出当时是为了复婚。
经询，李某现不具备在京购房资格。李某提出其借用王某名义时，北京市并未出台限购政策。

另查，《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第十三条规定限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。第十九条规定购买限价商品住房实行申请、审核和备案制度。第二十六条规定购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。

裁判结果
一、确认李某与王某就北京市朝阳区一号房屋达成的借名买房约定无效；
二、驳回李某的全部诉讼请求。

律师点评
本案的争议焦点有三：一是李某与王某之间是否存在借名购买一号房屋的关系；二是如存在借名关系，借名关系是否有效；三是如有效，一号房屋能否过户至李某名下。就此法院分述如下：
一、一号房屋的房款由李某支付，且房屋交付后也由李某之子居住，且更为重要的是2019年6月5日李某、王某、李某华签署的字据明确载明了李某借用王某名义购买一号房屋的事实，该字据第二段虽有王某与李某华复婚再转移登记的约定，但该字据的第一段明确载明了借名的意思，且第二段也明确系因李某没有购房资质故约定王某与李某华复婚再将一号房屋转移登记至李某华名下，另结合李某华提交的录音足以认定李某与王某之间存在李某借用王某之名购买一号房屋的约定，故法院对王某申请对2011年1月2日的协议书及2019年未载明具体日期的字据进行鉴定的申请不予准许。

二、有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一号房屋性质为限价商品住房，属于国家政策性保障住房，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的相关规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。本案中，李某借用王某名义购买一号房屋，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，双方之间的借名约定应属无效。另外，虽一号房屋现已满足上市交易条件，但因双方之间的借名约定损害了社会公共利益，自始无效，故法院对李某要求王某将一号房屋转移登记至其名下的诉讼请求不予支持。