房屋处于抵押期无法过户，买方能否要求赔偿损失继续履行

原告诉称
王某山在原审中向本院提出的诉讼请求：1.张某磊继续履行张某磊与王某山签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.张某磊将位于北京市大兴区1号房屋（以下简称涉案房屋）权属登记变更为王某山名下；3.张某磊自行解除抵押登记；4.张某磊给付违约金106000元。
事实与理由：2012年6月23日，双方签订《房屋买卖合同》。原告按照合同约定支付相应的款项，被告依约将房屋交付给原告。
2018年7月23日，被告从原告处将《拆迁安置用房购房协议》取走，要求办理产权证，并于2018年12月23日将涉案房屋产权证办理完毕。此时涉案房屋完全具备过户条件，但被告拒不过户，故原告于2019年1月17日将被告诉至贵院，要求过户，但被告恶意违约，在本案诉讼期间，于2019年2月14日将涉案房屋抵押给第三人，人为设置过户障碍，使涉案房屋暂不具备过户条件。依据房屋买卖合同第五条：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。故该抵押理应由被告负责清理。

随着民法典的出台及实施，在民法典第四百零六条规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押将不再是房屋权属转移登记的法律障碍。故在被告自行清理抵押或民法典实施时，再另案起诉权属转移登记事宜。现更改原进行产权过户的诉讼请求，在条件成就时另案再诉。由于被告的恶意违约使原告身心俱疲，被告必须负恶意违约之责。依据房屋买卖合同第十条：权属转移登记中约定买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
现由于被告恶意违约，应支付已经延迟过户的违约金（自2019年1月10日至今，每日按照已付房屋款33.5万元的万分之五的标准计算），并保留后续继续主张的权利，直至房屋变更登记到原告名下为止。

被告辩称
张某磊辩称，不同意王某山的诉讼请求。
从2019年1月10日至2020年2月14日这一个月的违约金我认可，其他时间段的我都不认可。我借钱办房屋抵押时也和原告商量过了，我当时说原告可以退房，我退还房款，但是原告不同意，我当时确实很困难，名下只有这唯一一套房子，我办抵押前，原告也没有把房子查封，所以这也不是我一个人的错。对合同约定的万分之五的违约金标准，我认为过高。

本院查明
2012年6月23日，出卖人张某磊与买受人王某山签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，张某磊将位于北京市大兴区1号出售给王某山，该房屋成交价格为53万元，建筑面积61.22平方米。
2012年6月26日，出卖人（甲方）张某磊与买受人（乙方）王某山签订《补充协议》，其中第三条约定：乙方于2012年7月20日前将首付款30万元支付给甲方，并于当日进行房屋及物业交接。第六条约定：甲方应在拿到房产证10个工作日内配合乙方进行贷款过户等相关事宜。第十条约定：买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。

2013年12月15日，张某磊（甲方）与王某山（乙方）签订补充协议，约定：如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金。
2012年6月23日，王某山向张某磊支付定金5万元。2012年6月30日，王某山向张某磊支付购房款35万元。2012年7月21日，王某山向张某磊支付购房款14万元。2013年12月21日，王某山向张某磊支付购房款30万元。2015年2月17日，王某山向张某磊支付购房款5万元。2015年11月21日，王某山向张某磊支付购房款5000元。以上共计435000元。庭审中，双方认可剩余房款19.5万元尚未支付，双方约定在涉案房屋过户之后10日内支付。
2012年7月21日，张某磊将涉案房屋交付王某山。

涉案房屋为拆迁安置用房，2018年7月23日，张某磊为办理涉案房屋不动产权证书，将已交付给王某山的《拆迁安置用房购买协议》取走。2018年12月23日，张某磊取得涉案房屋产权证。
2019年2月14日，张某磊与案外人李某嵩签订主债权及房屋抵押合同，该合同主债权为80万元，抵押房屋为涉案房屋，并办理了抵押登记。担保债权数额80万元。
经当庭询问，对于主张从2019年1月10日起算违约金的依据，王某山称：被告拿到房产证是2018年12月23日，按合同约定是10日内配合过户登记，我方的计算又宽限了几天，所以从2019年1月10日起算。张某磊称：我确实是2018年12月23日拿的房本，对于原告主张的起算点没有异议。

裁判结果
一、张某磊于本判决生效后十日内给付王某山违约金30000元；
二、驳回王某山的其他诉讼请求。

律师点评
王某山与张某磊签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。
张某磊在与王某山签订房屋买卖合同后对涉案房屋设立抵押，致使无法办理房屋所有权转移登记，属于违约行为，故对王某山要求支付延迟过户违约金的诉讼请求，予以支持。
王某山主张自2019年1月10日至开庭之日即2020年12月7日每日按照已付房款33.5万元的万分之五即167.5元的标准计算违约金116747.5元，虽符合合同约定，但该约定明显超过其实际损失，根据相关规定，应依法予以调整。法院根据实际损失、已付房款情况等因素综合考虑，酌情确定该期间违约金为3万元。2020年12月7日之后的违约金，王某山可另行主张权利。