《民法典》实施后擅自转租房屋的后果有所变化

张某将位于某商业区的门面房出租给李某使用，双方约定租期为2年，租金为24000元一年，每半年交纳一次。合同还约定转租需经出租人同意。房屋交付后，李某自行经营奶茶店。有一天张某收取当期租金时途径店铺，发现奶茶店改为炸鸡店，遂与店员交谈，得知更换老板后，张某心生不快，但考虑李某交纳租金并未拖延，便未予追究。7个月后，李某延期十余天交纳了当期租金，且双方因为租金延期问题发生矛盾，张某遂发函以李某擅自转租房屋为由要求解除合同，限期搬离，李某拒绝，双方协商未果，张某起诉至法院。
    一审法院认为张某与李某签订的租赁合同中约定转租需要经过张某的同意。本案中，李某转租房屋未经过张某的同意，因此，张某在合理期限内享有解除合同的权利。但张某在知道李某存在转租行为的六个月内未行使该权利，应视为张某同意了该转租行为，故判决驳回了张某要求解除合同、搬离房屋的诉求。张某不服，提起上诉。二审法院依法维持了该判决。
     分析：
    《民法典》第七百一十六条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这系法律赋予出租人的法定解除权，当承租人擅自转租获取差价时，出租人可以解除其与承租人的租赁合同。
    这就导致实践中很多租赁关系处于不稳定的状态。作为次承租人，他随时有可能因为房屋是承租人擅自转租而被赶出去。所以在《民法典》第七百一十八条对出租人的法定解除权进行了限制，“当出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”。据此，转租合同的不稳定期大大缩短，有利于维护各方的合法权益。
    法官提醒，作为出租人，在签订租赁合同时应明确约定是否允许转租以及允许转租的条件。当发现出租房屋可能存在转租行为时，应及时行使权利并保存证据，以免错过六个月的期限。
    作为承租人，切莫为谋取差价擅自转租，一旦被出租人解除合同，将同时面对向出租人、次承租人承担违约责任的尴尬境地。
    作为次承租人，应当要求在租赁合同中写明所承租的房屋不属于转租房屋，并要求及时查验房屋的权属证书。如果系转租房屋，应要求承租人出具出租人同意转租的说明或要求出租人在租赁合同上签字确认，以免遭受损失。