土地开发权的新运行机制

发布日期：2021-01-19 作者：丁嫣律师

　其一，土地开发权来源于土地所有权，但和国家规划权与用途管制权等也具有直接的关联。开发权是通过土地用途管制或城乡规划等规制而凸显出来的一种财产权。这种财产权具有稀缺性和独立性以及可交易的特点。最关键的是，有了相应的土地开发权或者通过开发权交易，不仅有可能在开发利用的空间上实现增量开发权利，而且还有可能使土地所有权和使用权本身的价值具有增值空间。　
　其二，土地开发权是土地立体开发过程中空间分配和调控的一种权利，本质上受制于土地用途管制权和规划权，但其私权利的特点依然具有相对独立性。对由于受到规划限制而无法进行土地转性或无法进行高强度开发的地块，规制者要对权利人受损的利益进行补偿。这需要对这种规制的程度进行考量，如果规制的程度已经达到变相征收的地步，就应该由国家给予合理的补偿。如果规制的程度可以通过财产权的社会义务来进行论证，且这种规制所带来的损害可以通过开发权的交易来进行补偿，则权利人必须要遵守法律的规定，不得进行转性或高强度开发。因此，土地开发权的有无及多少，直接关系到土地使用收益的大小。在这个意义上它具有土地用益物权的一切特征，可以进行占有、使用、收益和处分。由于其可以使得权利人占有、使用、收益和处分空间更大，且事关重大，由此需要规划等公权力的介入，才有可能实现相关利益的平衡。　　其三，土地开发权的独特客体——土地开发容量——在市场交易过程中有一定的特殊性。土地开发权的存在也是运用法律进行土地开发利益和资源进行有效分配的一种技术。无论是土地由农业用地转变为非农建设用地，还是土地开发强度的增加，都使得该地块开发空间和开发价值得到迅猛增长。因此，在这个意义上而言，土地开发权享有的程度，决定了土地所有权和使用权本身在什么层次上或在什么性质上进行利用，以此带来的增值利益空间也是不同的。土地开发权不能完全受制于市场，其还要受到规划、环境保护以及开发可承受能力等各方面的规制；但也不能完全受制于公权力，因为其要市场化交易才能体现其私权的性质。

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