诉讼离婚案中的房屋估值方式-司法评估程序案例分析

离婚成功争取抚养权【2岁半女孩】 
       成功获取房屋所有权 
       【补偿价格历尽了司法评估程序】 
       2014建邺区离婚案 
       案情介绍： 
       该案委托人因丈夫长期冷战，感情破裂，双方均要争取孩子抚养权，当事人通过多方比较最终委托了南京离婚专家律师代理此案， 
       主审法官：曾牛平。 
       案情结果： 
       1、双方离婚； 
       2、孩子归我方抚养，男方支付我方每月2000元抚养费； 
       3、南京房屋归我方所有，我方给对方房屋折价补偿。 
       4、女方分得男方婚前房产的婚后还贷部分。 
       至此本案终结，我方成功离婚并争取到子女抚养权，获取房屋产权，当事人非常满意案件结果。 
       律师点评： 
       本案最大的争议焦点为子女抚养权、财产分割。 
       关于子女抚养权： 
       男方强调自己名下有房屋，女方工资不及其收入高，男方能够给予孩子更好的生活和未来。 
       而我方抗辩如下：孩子现阶段年龄过小，且孩子出生至今一直由我方抚养成长，且孩子与母亲之间形成较为强烈的人身依赖关系，孩子的饮食、起居、行为习惯、就诊注意事项全部都由我方一手操持，不宜变更抚养环境。 
       最终法庭在综合全案基本情况，将孩子的抚养权判决给我方抚养。 
       关于财产分割： 
       围绕到子女抚养权的问题，在结合本案的具体情况，通过律师的协助，法官的调解，让男方知道抚养权法庭基本的归属意见，后律师多轮与男方做工作，进行家庭财产的理性且利于子女日后健康生活成长的方式进行了分配。 
       男方提出该房屋价格明星高于市价，为此双方进行司法评估，最终该房屋的评定价值非常接近我方报出的价格，最终法院采纳我方律师意见，判决房屋及子女抚养权皆过我方，孩子探视权男方半个月享有一次。 
       本案诉讼开庭辩论意见，双方各执一词，但最终的结果基本我方已完全达到诉讼的预期，得到了理想的诉讼结果。该结果也得益于律师精心的准备与当事人的积极配合。 
       至此本案终结，当事人非常满意案件结果。 
       南京市建邺区人民法院 民事判决书 
       (2013)建民初字第号 
       原告A，女，1983年生，汉族，住本市建邺区。 
       委托代理人。 
       被告B,男，1983年生，汉族，工程师，住址同上。 
       原告A诉被告B离婚纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告A及委托代理人，被告B及到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 
       原告A诉称，其与B于2009年7登记结婚，2012年日女儿C出生。婚后，双方对婚姻的看法有实质性的差别，世界观、价值观截然不同，损害了夫妻感情。其与B婚前感情基础淡薄，婚后感情不和。遂向法院诉讼要求离婚，法院判决不准离婚，后双方关系未有任何改善，反趋于恶化，夫妻感情已经破裂。综上，请求法院依法判令：1、解除原、被告间婚姻关系；2、婚生女C由其抚养，B每月支付抚养费2500-2800元；3、分割婚前房产婚后共同还贷及房产增值部分；4、分割婚后共有房产；5、B承担本案诉讼费。 
       被告B辩称，其同意离婚，但要求婚生女儿由其抚养，不要A支付抚养费。河西房产是其婚前财产，共同还贷部分愿意退与A，大约退5万左右。江北房产是婚后财产，同意平均分割。 
       审理查明，A、B于2002年自由恋爱，半年后终止恋爱关系，2007年10月再次确立恋爱关系。2009年登记结婚， 2012年2月生育女儿C。婚后双方居住在本市建邺区。2012年底，A以夫妻感情破裂为由，向本院提起诉讼，要求解除与B之间的夫妻关系，本院于2013年2月16日判决不准离婚。后双方感情未有好转，2013年9月10日，A再次向本院提起诉讼，要求解除与B之间的婚姻关系。 
       另查明，B、A共有的财产为：本市浦口区房产。该房屋经江苏xxx房地产估价咨询有限公司估价，价值为105. 79万元。但该房屋尚有333000元银行按揭贷款未还。B、A共有的债务为：一、共有房屋评估费11000元，该款由A预先支付；二、欠B父亲5万元借款。 
       本市建邺区系B的婚前财产，但在婚姻关系存续期间，A、B共同还贷10万元，双方同意“B给付A 5万元”。B、A无其它的共同财产及债权债务。庭审中，B同意按A“女方拿房带小孩生活，给男方房款”的陈述处理，但其要求探视小孩。 
       以上事实，有A、B的当庭陈述、结婚证、户口薄（复印件）、出生证、房产评估报告、评估费发票、产权证等证据证实。 
       本院认为，婚姻关系是建立在感情基础上。本案中，B、A在第一次诉讼判决不准离婚后感情未见好转，现A再次提起诉讼，要求解除与B之间的婚姻关系，B表示愿意离婚，故对A的该项诉讼请求，本院予以支持。 
       B、A共有财产分割及债务承担的问题：一、B、A共有的本市浦口区房产，考虑到目前B有其它住房，而A无住处，且庭审中，B也同意按A“女方拿房带小孩生活，给男方房款”的陈述处理，故上述房产归A所有，该房屋的银行按揭余款由A归还，A补偿B该房屋剩余价值724900元（评估价1057900元一银行按揭333000元）的二分之一，即362450元；二、A、B尚欠B父亲借款5万元，属共同债务，应当由双方共同归还，故A应当承担其中的25000元；三、房屋评估费11000元，系因B、A就房屋价值未达成一致而支出，该费用应些为共同债务，因该费用系A垫付，故，B应当支付其中的5500元给A；四、在婚姻关系存续期间，A、B以共同财产为B婚前购买的房屋还贷10万，因双方同意“B给付A5万元”，故本院予以支持。综上，A共支付331950元给B。 
       关于B、A婚生女C的抚养问题。因小孩尚小，A要求抚养。从A的收入及学历来看，其有能力抚养，从有利于小孩的原则考虑，婚生女C由A抚养。依照规定，B应当支付抚养费，结合本市的生活水平、小孩的需要等情况，B每月支付C2000元抚养费比较适宜。抚养费从本判决生效之日起给付至C年满十八周岁止。庭审中，B提出探视小孩，系其权利，本院予以支持，综合考虑，以半个月探视一次为宜。依照《中华人民共和国婚姻法》第三十二条、第三十七条、第三十八条、第四十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 
       一、准许A与B离婚。 
       二、本市浦口区房产归A所有，该房屋剩余的银行按揭由A归还，A于本判决生效之日起十日内补偿B 362450元。 
       三、A、B尚欠B父亲5万元，A承担其中的25000元。 
       四、房屋评估费11000元，由B支付5500元给A。 
       五、B给付A 5万元的婚前购房还贷款。 
       以上二至五项，A共给付B 331950元。 
       六、婚生女C由A抚养，B每月支付C 2000元抚养费，从本判决生效之日起至C年满十八周岁止。B有探视C的权利，探视周期为半个月一次。 
       案件受理费4490元，由B、A各承担一半，B将2245元诉讼费直接给付A，以抵A预交的诉讼费）。 
       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 
       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 
       南京市建邺区人民法院 
       2014年6月17日 
       律师分享法律常识：如果房产评估双方不认可该怎么做 
       一、离婚房产评估双方不认可怎么办? 
       如果离婚房产评估双方不认可的话法院可以根据如下法条处理《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》 
       第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理： 
       (一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许; 
       (二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿; 
       (三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。 
       二、相关法律依据 
       1、还未取得产权或未取得完全产权的房屋 
       根据《婚姻法司法解释(二)》第21条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宣判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得完全所有权后，再由任何一方另行向法院起诉。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。 
       2、一方在婚前已取得完全产权的房屋 
       一方在婚前已取得产权证，不管有没有支付全部购房款，房屋产权都应归该一方所有。即使在婚后用共同财产支付了部分的购房款，也不影响房屋产权的归属，只是在这种情况下，另一方有权就这部分用共同财产支付的购房款要求分割或要求获得补偿。 
       3、双方婚后出资(包括贷款)取得的房屋 
       (1)明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为共同财产。 
       (2)明确房屋价值，按市场现价计算，不是按购买合同金额计算。 
       (3)分清权益部分和债务部分。因为涉及贷款，所以，要首先将未还贷部分除去。比如，一套房子的购买价是100万元，首付30万元，贷款70万元，现值120万元，未还贷款是60万元，夫妻可以分的部分就是120万元减去60万元等于60万元，每人可分得30万元。取得房子的一方应当给付未得房一方30万元。由得房一方继续承担未还贷部分的本金和利息。 
       4、一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证的房屋 
       夫妻一方婚前支付了全部房款并取得了产权证，就完全合法拥有了房产的物权，其增值部分，根据物权法原理，应属一人所有。 
       5、一方婚前支付了部分房款并取得了产权证，婚后继续还贷的房屋 
       虽然房产系一方婚前购得，但共同还贷部分，不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益，另有约定除外。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。 
       6、一方婚前支付了部分房款，婚后取得的产权证，婚后继续还贷的房屋 
       一种意见认为，产权证量然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得房产就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分。毕竟，财产期待的权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。婚后取得产权证这一事实绝不意味着婚前个人财产权益婚后向夫妻共同财产形式转化。 
       另一种意见认为，夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半;尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。 
       目前，以上两种意见，各地法院都有判例。 
       最高人民法院民一庭对此类房屋处理的意见是，婚前男、女任一方按揭贷款所购买的房屋，婚后共同付款，离婚时尚未付款完毕的房屋的处理方法是，对采取住房抵押贷款方式购买商品房未付清全部房价款的房屋属于尚未取得所有权的房屋，在离婚诉讼时不应作为夫妻共同财产进行分割。但这个规定在实践司法审判中并未被采纳，法院一般会判决得房一方继续还贷，处理房屋分割。 
       7、一方婚前支付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋 
       根据《婚姻法司法解释(二)》第21条的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由另一方另行向法院起诉。 
       8、婚前双方出资，但婚前办理产权证只有一方名字的房屋
       实践中还有这样的情况，男女恋爱期间感情自感不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，合同及产权证只写了另一方的名字，一方没有写进去。离婚时，另一方不承认一方有出资，在不能证实自己有出资且不是赠与的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院是无法判决另一方给付一方补偿款的。因此，在婚前购房时，这些账一定要算清楚，不要以为感情好一切都会好，到时后悔晚矣。