借名买房的两个已知法律风险

发布日期：2020-04-22 作者：刘疆律师

借名买房顾名思义是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人(出名人)名下，借名人实际享有房屋权益的合同。
　　我们常常认为房屋产权证上的名字是谁房屋就是谁拥有所有权，但实际上根据相关法律的规定不动产登记薄是房屋等不动产物权归属和内容的根据。因此，借名买房案件存在巨大的风险。
　　这个案件讲诉的是一对亲姐妹之间因借名买房产生的一系列纠纷，萍系慧之姐。2017年，妹妹慧想在北京买房，因为姐姐萍有北京户口，所以双方就约定由妹妹方出资购买房屋一套，登记在姐姐名下，房屋归妹妹所有。2017年3月3日，妹妹慧以对方的名义购买摩术园房屋，购房款由妹妹支付，2017年3月17日摩术园房屋登记至对方名下，房屋所有权证书由妹妹持有。2018年姐姐突然告知妹妹慧其将摩术园房屋出售，并向妹妹支付售房款295万元，妹妹要求对方说明包括房屋出售具体价款、所签合同的具体事宜，对方一直拒绝回答和向妹妹出示售房合同，直到2019年妹妹才得知摩术园房屋实际售房款并非对方向妹妹支付的295万，而是实际按照320万元出售的。姐姐私自出售妹妹所有的房屋，并且隐瞒实际出售价格，给妹妹方造成重大经济损失，提出起诉。
　　这里就有一个问题，如果姐姐不承认存在借名买房的合同关系怎么办?当然，萍也只是辩称，她有北京户口，妹妹没有北京户口，双方约定妹妹借用姐姐的名义购买摩术园房屋，购房款由妹妹支付，房屋登记在姐姐名下。姐姐当时不太同意使用姐姐的名义购买房屋，因为如果姐姐名下有房子的话就不能享受单位无房户的待遇了。但是妹妹当时比较着急，所以姐姐就同意了。2017年对方借用姐姐的名字购买了摩术园房屋，购房款280万元由对方支付。因为对方长期居住在苏州，所以摩术园房屋由对方出租，平时姐姐帮忙照看、维护房屋。
　　2018年慧说房屋能不能卖了，正好有一天，姐姐碰到房屋中介，中介说正好有一个人要买房，但是姐姐手上没有房产证，姐姐晚上给慧打电话说卖房的事，问她要房产证，慧说房产证找不到了，因为买房人已经定房了，姐姐着急就去补办了房产证。十多天之后房产证办好了，最终买房人实际支付购房款320万元。因为慧曾经说过房屋只卖300万元就行了，所以出售房屋后姐姐就只告诉对方说房屋卖了300万元。
　　由案件的梳理我们可以看出，实际上房产证妹妹并没有给姐姐，但是房子还是出售了。
　　对“借名买房”而言，第一个风险：由于是借名买房因此房产的对应的权利如处置权等并不实际属于付款人，即房屋的所有权人。风险二：房屋出售之后价款的归属问题。
　　姐妹之间的纠纷也确实跟此有关，扣除了五万元售房款之后该案件姐姐主张多出来的20万元是自己的。姐妹之间为一隅房屋最终离心，诉至法院。
　　刘疆律师认为行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，依据双方确认的内容，双方就摩术园房屋成立“借名买房”之合同关系，该合同关系为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效。针对被借名人萍而言，摩术园房屋的权利实际应由借名人原告享有，在摩术园房屋出售后，所得价款应归原告所有。萍就其主张的原告只要求取得300万元售房款和其扣留的20万元为原告答应给其的“好处费”和补偿，举证不足，法院也没有采信，萍未告知原告房屋实际出售所得价款为320万元，在已经扣留了5万元售房款的情况下，仍占有摩术园房屋另外20万元的售房款，损害了原告的财产权益，现原告诉请萍返还，具有事实及法律依据，法院也予以了支持。
　　这个案件告诉我们，借名买房合同存在付款人无实际处置房屋的权利，且一旦房屋被出卖由于先前行为存在风险，之后的价款所属极易产生纠纷。因此，首先尽量不要借名买房。其次建议借名买房前向律师咨询具体政策措施必要时由律师代为起草相关合同，既维护了您的亲情又有效保障了您的合法权利。最后，自身条件合格时尽快办理房屋过户手续避免不必要的纠纷。
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行政法规的强制性规定，应是合法有效。针对被借名人萍而言，摩术园房屋的权利实际应由借名人原告享有，在摩术园房屋出售后，所得价款应归原告所有。萍就其主张的原告只要求取得300万元售房款和其扣留的20万元为原告答应给其的“好处费”和补偿，举证不足，法院也没有采信，萍未告知原告房屋实际出售所得价款为320万元，在已经扣留了5万元售房款的情况下，仍占有摩术园房屋另外20万元的售房款，损害了原告的财产权益，现原告诉请萍返还，具有事实及法律依据，法院也予以了支持。
　　这个案件告诉我们，借名买房合同存在付款人无实际处置房屋的权利，且一旦房屋被出卖由于先前行为存在风险，之后的价款所属极易产生纠纷。因此，首先尽量不要借名买房。其次建议借名买房前向律师咨询具体政策措施必要时由律师代为起草相关合同，既维护了您的亲情又有效保障了您的合法权利。最后，自身条件合格时尽快办理房屋过户手续避免不必要的纠纷。
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