婚前房产婚内还清贷款，如何主张增值部分？

发布日期：2019-03-19 作者：马俊哲律师

一方婚前采取按揭方式购买房屋一套，婚后夫妻二人共同还贷，并由一方对外举债，一次性还清贷款。现因感情破裂，非产权登记人如何主张权益？我们看一则案例：

男方于2010年采用按揭方式购买价值100万元的房屋一套，贷款80万元，缴纳契税3万元。随后，除男方出资还款外，其父母亦资助，帮助其偿还贷款。

2012年该房屋涨价至120万元。男方与女方结婚，婚后夫妻双方共同还款五个月，每个月还款3000元（其中每月支付的利息1000元）。在第五个月，男方向外借款50万元，全部还清银行贷款，以及利息10万元。

2017年，夫妻双方因感情破裂，涉离婚诉讼。此时，涉案房屋价格200万元。女方要求主张房屋份额或增值部分的一半。

一、女方是否可以主张房屋份额？

根据我国婚姻法第18条规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。本案中，男方于婚前购买房屋一套，属于男方婚前财产。应当注意的，不动产采用登记生效主义，男方作为登记的权利人，享有房屋所有权，女方并无权主张房屋份额。尽管婚姻法解释（三）第10条规定，前述情形，“离婚时该不动产由双方协议处理”，“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记的一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务”。此处的“可以判决”，应当理解为“应当判决”，否则将可能导致物权法适用的混乱。故，女方不因婚姻行为取得本案中的房屋份额，无权主张房屋所有权。

二、女方是否可以主张增值部分？

婚姻法第17条规定，生产、经营收益、其他应当归共同所有的财产，属于夫妻共同财产。婚姻法解释（三）第5条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。此处，自然增值，一般指在没有另一方贡献的情况下，房屋的自然升值，并不仅仅是装修行为，应当也包括共同居住、管理行为。本案所涉房屋在婚后双方共同偿还贷款，且双方共同管理、使用房屋，房屋增值部分并不视为孳息或自然增值。

根据婚姻法解释（三）第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。即补偿时，要遵循照顾子女和女方权益的原则，法院具有相应的自由裁量权。

对于婚前贷款购买房屋，婚后共同还款的情形，实务中遵循前述规定的精神，一般房屋所有权均判决给产权登记一方，但另一方可以主张两部分权益：一是共同还贷支付的款项，二是共同还贷支付的款项所对应的财产增值部分。

三、50万元借款是否属于男方个人债务？

根据婚姻法第41条规定，离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同债务的认定，需要以“为夫妻共同生活所负”为必要条件。也就是婚内共同债务，要有共同举债合意，且用于夫妻共同生活。本案中，男方举债的目的为偿还其婚前个人财产所负的债务，此债务是否“为夫妻共同生活所负”？应当认为，该债务系夫妻共同债务。尽管其举债偿还的是个人房屋的贷款，但该房屋是用于夫妻共同居住，是基于共同生活的需要所负。当然，该部分债务作为夫妻共同债务，该部分偿还数额当然应计入夫妻共同偿还的数额。

四、女方主张增值部分的价值如何计算？

首先，房屋增值部分应当是婚姻存续期间发生的增值。男方自购买房屋至结婚前，房屋增值部分均属于其个人财产，女方无权主张。

其次，房屋增值的部分应当以夫妻共同偿还贷款的数额为基准计算。实践中，婚后仍然由男方偿还贷款，此时女方是否有权主张增值？在没有约定婚后财产个人所有的情况下，男方婚后取得的工资、投资收益等均属于夫妻共同财产，以夫或妻的名义偿还贷款，均属于共同偿还。

最后，具体计算方式应当按如下公式计算。根据最高院民一庭指导案例意见，计算分如下步骤：

1、计算诉争房屋的升值率

升值率=诉争房屋现当前价格/（结婚时诉争房屋价格+共同已还利息+其他费用）

以当前价格除以结婚时房屋价格、婚姻存续期间支出的利息、购买房屋时支出的其他税费，得出离婚时房屋与结婚时相比，房屋的升值率。

2、计算非产权登记一方所得的补偿款

补偿款=共同还贷部分*升值率/2

共同还贷部分，属于夫妻共同作出的贡献，乘以升值率后得出总升值数额，按一人一半的比例分配，得到本案中女方的补偿款。

3、本案计算结果

升值率=200/（120+0.1*5+10+3）=149.8%

补偿款=(0.3*5+50)*149.8%/2=38.57（万元）

根据前述公式，计算出补偿款的数额。此处应注意的是，本案中有50万元的共同债务，女方应当承担一半。故在无其他债权债务的情况下，实际补偿女方的数额为：38.57-25=13.57（万元）

本案中，是全部还清贷款的情形。如果尚未还清贷款的，作为房屋及相关费用成本中的利息，应当仅限于夫妻关系存续期间共同偿还的利息。

五、启示

从诉讼角度而言，作为女方代理人，应当作好以下诉前准备：

一是测算房屋增值数额。深入查找了解结婚时房屋价格，必要时应咨询专业评估机构。通过测算，确定是否提出本项诉请，以避免支出评估等费用。

二是详细核查房屋支出成本。包括契税、营业税等，以及支付的利息。公共维修基金和物业费，并非基于交易行为发生，不应计入成本。

三是正确处理共同债务和房屋增值之间的关系。部分案件中，会出现债权人与另一方（本案中的女方）存在利害关系的情形，不可擅自作出放弃共同债务且放弃增值主张的承诺。

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