丈夫瞒着妻子卖房是否有效？

发布日期：2019-01-14 作者：马俊哲律师

　　【案情】

　　狗蛋与小芳系夫妻关系。狗蛋因投资亏损，于是打算出卖一套夫妻共有的闲置商品房用于还债。2013年4月23日，狗蛋通过房屋中介组织找到了买主狗剩，双方达成了《房屋买卖协议》。同月25日，狗剩按照约定支付清了全部房款给狗蛋并取得了该房屋的所有权证。6月10日，小芳以不知情狗蛋卖房为由诉至法院，要求确认狗蛋与狗剩签订的房屋买卖协议无效。

　　【分歧】

　　丈夫隐瞒妻子卖房行为是否有效？在审判实践中存在三种观点：

　　第一种意见认为，买卖有效。狗蛋与小芳是该房屋的共有人，双方有着共同的利益，狗蛋一方出买房屋行为，可推定是为了夫妻双方的共同利益；因为狗蛋与小芳有着共同利益，让狗剩有理由相信狗蛋的代理行为有效，属表见代理行为。

　　第二种意见认为，买卖无效。狗蛋与小芳作为该房屋的共有人，共同享有同等的处分权，一方事先未取得另一方的同意而擅自处分共有房屋的行为，则侵害了另一方共有人的合法权益。

　　第三种意见认为，要确认该房屋买卖行为是否有效，要看第三人是善意还是恶意、是有偿还是无偿取得，善意或有偿取得有效，恶意或无偿取得无效。

　　【评析】

　　笔者同意第三种观点，理由是：

　　1、法律对部分共有人擅自处分共有财产的规定。最高人民法院关于贯彻执行我国《民法通则》若干问题的意见第89规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。

　　2、本案狗剩属善意、有偿取得房屋，应认定有效。我国《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，受让人受让不动产是善意的或以合理的价格转让，受让人取得该不动产的所有权。不动产的善意取得应当符合以下要件：（1）让与人对让与之不动产无处分权；（2）受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为，如果是基于非法律行为取得不动产，则不属善意取得；（3）受让人须为善意。可以理解为受让人非基于故意和重大过失而对转让人无处分权的情形全然不知；（4）已作权利的变更登记。如果受让人没有及时作权利的变更登记，也不能认定为善意取得。结合本案，小芳对该房屋的价格未提出异议，狗剩的购房行为也符合善意取得要件，由此可认定狗蛋与狗剩的房屋买卖行为有效，应当驳回小芳的诉讼请求。

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