父母出资首付房款，房屋首付款是否等同于获得房屋产权？

发布日期：2018-12-21 作者：何龙律师

导读：赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行该附义务。赠与时，赠与人无偿给予受赠人的应当是自己的财产，而不动产物权必须经依法登记才生效，以出资房屋首付款形式的赠与，赠与的并非房屋的产权。房屋首付款是否等同于获得房屋产权？下面小编为您介绍一则案例。案情简介：父母出资首付房款
被告毛海某、陈某系原告毛某的父母。2007年7月5日，毛某与案外人任某、倪某签订房地产转让协议一份，由任某、倪某以27.3万元的价格将金叶新村的房屋转让给毛某。房屋首付款及各项手续费、中介费共14万元，由毛海某、陈某支付。2007年6月28日，毛某向毛海某、陈某出具收据及《附协议》各一份，载明收到购买讼争房屋的首付款14万元，同意金叶新村房屋由父母住至终生。
毛某诉至浙江省衢州市柯城区人民法院，要求毛海某、陈某搬离毛某名下的坐落于衢州市北门街116-2幢3单元201室的房屋。毛海某、陈某反诉要求撤销房屋赠与，毛某退还房屋产权并变更登记到毛海某、陈某名下。
法院裁判：法院驳回原告的诉讼请求
衢州市柯城区人民法院认为，毛海某、陈某给付毛某14万元，毛某收下并出具收据，可以认定为双方之间赠与合同关系成立。在达成赠与的同时约定讼争房屋由毛海某、陈某居住终生，系附义务赠与，毛某应按协议约定履行该义务。毛海某、陈某主张其与毛某系房屋赠与合同关系并请求予以撤销，但讼争房屋并非毛海某、陈某所有的财产，已付购房款也并非全部由毛海某、陈某给付，其主张于法无据。判决驳回了毛某以及毛海某、陈某的诉讼请求。
毛某与毛海某、陈某均不服上述判决，分别提起上诉。
毛某上诉认为其系本案诉争不动产合法产权人，依照赡养关系和合同关系来限制和约束其行使所有权，与物权法的规定不符。毛海某、陈某上诉认为购房是基于毛海某改善自身居住环境，整个购房过程包括付款全部由毛海某、陈某操作，其依法依约有权撤销房屋赠与。
浙江省衢州市中级人民法院认为，毛某自行向毛海某、陈某出具《附协议》，系其对自身权利的处分。毛海某、陈某所述购房意愿、购房过程、产权赠与等情况，系其本人陈述，缺乏相应证据佐证。本案讼争房屋系毛海某、陈某出首付、之后以贷款形式偿还余款的方式购得、登记在毛某名下，购房合同、借款合同均为毛某签名，毛海某、陈某并未取得房屋的所有权，其认为与毛某之间存在房屋赠与的关系，于法无据。故判决驳回上诉，维持原判。
律师说法：房屋首付款是否等同于获得房屋产权
本案的争议焦点是《附协议》是否应当履行以及支付房屋首付款是否等同于获得房屋产权。
（一）《附协议》作为赠与合同的附义务依法应当履行。
根据合同法第一百八十五条的规定，赠与是指“赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与”的一种合意。同时，该法第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”笔者认为，对父母出资为子女购买房屋的行为，首先应尊重父母子女间对出资行为性质的约定。而通过上述事实行为，本案双方当事人之间已经成立附义务的赠与关系，赠与财产为14万元，所附义务为限制受赠人的物权——即赠与人有权在讼争房屋内住至终生。毛某依法应当按照约定履行义务，即将讼争房屋交由其父母住至终生。现毛某起诉要求其父母搬离讼争房屋，于法无据。
至于毛某认为不应当用合同关系来限制和约束其行使物权，系对法律的狭隘解读。权利人的物权受法律保护，同时权利人本身也可以对物权作出处分。毛某向毛海某、陈某出具《附协议》，应当视为其作为权利人对其房屋使用权作出处分，并不违反法律规定。附义务的赠与合同依法成立生效，毛某作为合同一方当事人应当遵守合同约定，这与其行使物权并无冲突。
（二）仅支付房屋首付款不能等同于已经获得房屋产权。
父母以附义务赠与的方式出资房屋首付款，产权登记在儿子名下，由儿子支付按揭贷款。现父母认为其赠与的首付款即房屋产权赠与，要求撤销该赠与。这种主张是否成立？支付房屋首付款就能获得房屋产权吗？
笔者认为，首付款与房屋产权不能等同。首先，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，不动产物权才发生效力。而本案中的房屋产权登记在儿子毛某名下，毛某是当然的房屋产权人。况且毛海某、陈某包括在本案诉讼过程中都从未向物权登记部门提出过登记异议。其次，根据合同法对赠与的规定，赠与人是将自己的财产无偿给予受赠人，换言之，赠与人在赠与之前应当已经享有赠与财产的处分权。而在取得房屋所有权的过程中，出资房屋首付款后，还需要进一步支付房屋剩余价款、依法缴纳税金、办理产权登记手续等，仅出资首付款，并不能直接取得房屋所有权，也就是说，在本案赠与合同成立时，毛海某、陈某并未取得涉案房屋所有权。故毛海某、陈某认为其与毛某之间系房屋赠与关系是缺乏法律依据的，由此，其主张撤销房屋赠与的请求是无法得到支持的。
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