物业公司履行物业管理服务义务是否存在瑕疵，应否承担赔偿责任以及赔偿标准

发布日期：2017-04-25 作者：蒋艳超律师

物业公司履行物业管理服务义务是否存在瑕疵，应否承担赔偿责任以及赔偿标准

在本案中，建宇物业公司认为其对小区车辆没有保管义务，且已履行了在保安方面的全部责任。孟进则认为物业公司的安全管理措施有漏洞、公共监控设施长久失修是造成车辆丢失，盗窃案件侦破困难的重要原因。

笔者认为：物业公司在此案中是否应承担责任，关键在于其在履行安全管理义务时是否存在瑕疵。

孟进提供的车辆丢失当晚两位当班保安关于“苏A－3××××号摩托车在小区停放被盗，小区监控录像设备故障多时，无法正常运转，无录像资料等”的证词，虽然两位证人未到庭证实，不能单独直接作为证据使用，但该份证人证言的内容与公安机关的立案(未破)证明、及法院对叠彩丽庭小区监控录像设备的现场勘验、调查笔录等证据之间能够相互印证，已形成了证据链，故证人证言所证明的“小区监控录像设备故障多时，无法正常运转”事实，可以予以确认。

孟进与建宇物业公司之间未曾建立过车辆保管的民事法律关系，所以物业公司无需对业主的车辆尽保管的责任。在本案中，建宇物业公司作为小区的物业管理企业，虽未与小区业主签订书面物业管理服务合同，但孟进长期向建宇物业公司交纳物业管理费，建宇公司一直履行着对该小区物业管理服务的义务，双方之间已建立了事实上的物业服务法律关系，由于双方没有书面约定各自的权利义务，故建宇物业公司物业管理服务的内容应依法以通常情况下物业管理公司应履行的义务范围以及建宇公司向业主公示的管理规范为标准。即建宇公司应履行对小区物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理的义务，和对其物业管理区域内公共秩序、安全防范的协助管理等义务，并应当根据小区业主入住前，其与业主签订并发放的相关公约和管理规定的内容，履行管理义务。

在建宇物业公司向业主公示的《车辆行驶停放管理规定》中，对除汽车以外小区业主的车辆进出规定了较为详细的管理方法和措施，但其却从未按此规定中确定的义务对车辆采取过登记或出入卡等相关管理措施；另外，在小区监控器、探头等物业共用安全防范设施出现故障，不能完全正常工作时，未及时维护；在业主为小区安全防范配备了物业共用录像设备的情况下，其未加以利用；建宇物业公司在该小区的值班人员，对每日监控录像设备的运行情况和安全监控状况未曾做过记载，在法院对小区进行现场勘验时，值班人员却不会操作监控设备，无法对小区实行正常监控。综上，笔者认为建宇物业公司未能全面、恰当地履行对小区物业管理服务的义务，在小区车辆管理、安全防范和保卫上均存在疏漏，履行管理维护共用设施、协助管理公共秩序、安全防范等义务时是有瑕疵的，故依据《物业管理条例》第三十六条第二款之规定，对孟进车辆被盗造成的损失，建宇物业公司应承担相应的赔偿责任。但纵观全案，孟进车辆丢失并非物业公司一方的原因导致，法院综合考虑各方面因素，判令建宇物业公司对孟进的全部损失承担60%的赔偿责任是恰当的。

在摩托车已丢失，无法通过评估确定现值的情况下，法院根据在车辆管理部门调取的发票留存联查证的车辆购买价格8000元，参照《江苏省被盗汽车、摩托车、自行车、移动电话、寻呼机价格评估鉴定办法》“国产摩托车的折旧年限为7年”的相关规定，确定摩托车丢失时的价值为6400元也是合理的。

编写人：江苏省南京市建邺区人民法院　谢洪玲
责任编辑：胡夏冰
原载《人民法院案例选》2007年第1辑(总第59辑)

阅读提示2：车辆停放在小区内毁损或丢失，业主与小区物业管理公司均无过错的情况下，物业管理公司是否承担一定的赔偿责任？

【案例2】

杨晓燕诉厦门市银鼎岩物业管理有限公司损害赔偿纠纷案（福建省厦门市思明区人民法院(2008)思民初字第3810号；福建省厦门市中级人民法院(2008)厦民终字第2520号）

【裁判要点】

业主停放在小区内的车辆毁损，业主与小区物业管理公司均无过错的情况下，法院可以适用公平原则，判令物业管理公司承担适当的责任。

【案情简介】

原告：杨晓燕。

被告：厦门市银鼎岩物业管理有限公司。

原告系闽DAA×××白色保时捷轿车的所有人。2007年8月起，原告向被告承租位于禾祥东路77～87号地下室第68号车位，并每月向被告交纳车位管理费80元。2008年3月8日20时许，原告将闽DAA×××轿车停放于第68号车位。次日16时许，原告发现该车车身被锐器刮痕后立即向被告管理人员反映，并通过管理人员向梧村派出所报警。2008年3月21日，原告将该车送至厦门大众通商汽车销售服务有限公司维修，维修费为28482元。

2007年12月10日，被告与厦门市皓晖花园业主委员会(以下称业委会)签订《厦门市皓晖花园物业服务合同》，约定：(1)被告获得皓晖花园物业服务管理权，期限三年；(2)物业管理服

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