居住权益可对抗房屋所有人排除妨害请求权

居住权概念起源于罗马法，最初即是作为生活保障的制度设计而存在，发挥着抚养、救助的功能。我国《物权法》草案中也曾将其列入，虽然最终正式颁布的物权法并未确立该项权利，但实践中，基于各种特定的法律关系而产生的居住权益已普遍存在，对于一些特定的自然人，依然设置了诸多保护其居住权益的规范性条文。如《老年人权益保障法》第十六条中明确：赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”从上述法律和司法解释的规定中可以看出，对于一些“特殊”的自然人，其本人对于他人享有所有权的房屋可基于特定的人身关系而享有一定的居住权益。
【基本案情】
戴某是林某的独生子，长期居住在国外，林某居住在国内戴某名下的唯一住房内。2013年11月，郭某与戴某签订房屋买卖合同，约定郭某购买戴某的该处房屋，成交价为183万元。双方同时签订一份补充协议约定：由于该房目前由戴某的母亲林某居住，过户后半年如果林某不合作腾房，郭某有权起诉要求林某腾退房屋。此后郭某依约支付了房款，2014年4月，郭某取得房屋所有权证书。但林某并不知晓其子戴某与郭某买卖房屋之事。同年11月，郭某诉至法院，要求林某排除妨害，腾退房屋。
【法庭审理】
本案审理过程中，原告郭某(代理人)认为，郭某有权要求林某腾退房屋，因为郭某已经取得涉诉房屋的所有权，得以请求他人排除妨害。而被告林某(代理人)认为，郭某无权要求林某腾退房屋，因为林某基于特定身份关系取得的居住权益可以对抗郭某腾退房屋的请求权。
【律师分析】
根据居住权的理论及我国的司法实践，系争房屋虽然最初登记在戴某名下，但作为独生子，戴某在国内仅此一处房屋，而该房屋长期由林某居住使用，林某名下也没有其他房屋。林某年事已高，涉诉房屋被出卖之后，林某又未从戴某处得到其他赡养场所。从赡养义务的履行和公序良俗的法律原则出发，应当认定林某对系争房屋享有居住使用的权益。
郭某作为房屋的买受人，在签订系争房屋买卖合同时，明知戴某长期在国外居住，且该房屋一直由林某居住使用，基于价格上的考虑才购买此房屋，郭某也未询问林某是否还有他处住房，亦未在看房的过程中，告知林某房屋买卖的事实，而是与戴某签署补充协议约定“起诉林某”的条款，基于此，可以认定郭某在购买系争房屋之初，就明知房屋存在腾房的风险，但仍签订合同并办理了产权变更登记，对于交易过程中存在的风险，应当自行承担。
对于已经获得房屋产权的买受人来说，其基于物权的排他性请求非法占用者排除妨害。应当以买受人在此过程中的行为无瑕疵和房屋占用人占用行为的“非法性”作为前提，同时，物权的排他性也非绝对的，“买卖不破租赁”即是例证，究其根本，是由维护市场秩序稳定和诚实信用的法律原则衍生而出。
故，本案中虽然郭某通过买卖获得了房屋所有权，并与戴某在合同中作出了“起诉林某”的约定，但林某基于特定身份关系取得的居住性权益足以对抗郭某的腾退房屋的请求权。对于郭某权益的维护，可通过另案起诉的方式予以解决。