上海二审律师成功案例一

发布日期：2015-11-13 作者：夏烨律师

[案情] 袁甲与其配偶夏某育有两子袁乙、袁丙，2004年年初袁甲、夏某搬至袁乙处，并委托袁丙将名下承租公房出租，2011年5月，袁丙擅自将房屋承租户名变更为自己，袁甲与夏某获知后，向法院提起诉讼，要求恢复租赁户名。一审法院以该租赁户名有袁甲、夏某印章为由，驳回了袁甲和夏某的诉讼请求。袁甲、夏某对一审判决不服，委托本律师提起上诉。
[律师办案思路] 在与袁甲的交谈中，袁甲提及在一审庭审中袁乙多次提到是其本人与袁甲前往物业办理变更手续的细节，而事实上袁甲是被袁丙以办理公房出租需要承租人出面同意被骗去的。由于确有证据证明袁甲当时在场，这一情况对袁甲并不有利。为了全面了解案情，律师向法院申请调取了一审庭审笔录，通过对笔录的阅看，本律师认为，过多的在袁甲是否受到欺诈这一问题上进行纠缠，只会让案件进入死胡同，需要另辟捷径。首先，印章是否具有人身依附性？袁甲和夏某都具有一定文化程度，也经常与他人书信往来，变更手续中出现的印章是两人平时的邮件签收章，且早已遗失，仅凭印章是否可以推定两人对于承租户名表示同意，值得商榷。其次，起诉时袁甲和夏某已80有余，根据《上海市老年人权益保障条例》，“老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。房屋土地管理部门或者公安部门的承办人员在办理老年人自有的或者承租的住房转移、过户、交换和户口迁入等手续时，应当当面征得老年人同意，并查验老年人签名的书面材料。”而一审庭审中袁乙就办理变更手续中描述是其与袁甲前往物业，这恰恰说明了房管部门并未当面征得夏某的同意。最后，在一审判决书中，法院引用的是《上海市城镇公有房屋管理条例》，而该条例早已废止，取代该条例的是《上海市房屋租赁条例》。另一审中袁丙出具的《公房承租户分户过户更改户名签报附页》上的“同住人意见一栏”中仅有夏某的盖章，并未写有同意与否的意见。故不能就此认定夏某的盖章是对于更改户名表示同意而作出的意思表示。 [庭审结果] 二审法院在审理后，采纳了本律师的意见，将案件发回重审，原审法院在重审后依法作出判决：物业变更系争房屋原租赁户名袁甲为袁乙的行为无效，恢复租赁户名为袁甲。

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