翻建房屋应当对建房相关手续人进行变更并及时办理产权证以保护自己的合法权益（二）

发布日期：2011-08-13 作者：杨振夏律师

翻建房屋应当对建房相关手续人进
         行变更并及时办理产权证
          以保护自己的合法权益（二）
                                  编者杨振夏河南青剑律师事务所律师

            二、一审法院即内乡县人民法院（2009）内法字民初字第295号民事判决书依据原南阳市中级人民法院“（2009）南行终字第161号”行政判决撤销原内乡县人民法院在“（2009）内行初字第02号”行政判决书，据以认定被上诉人对该争议房屋具有所有权，是不恰当的。
    原内乡县人民法院行政一审在“（2009）内行初字第02号”行政判决撤销原行政原一审被告即内乡县房地产管理局向被上诉人王宝才颁发的房屋产权证书是正确的；而原二审南阳市中级人民法院“（2009）南行终字第161号”行政判决撤销内乡县人民法院“（2009）内行初字第02号”行政判决书，其认定的事实、采用的证据、适用的法律依据，上诉人认为是错误的。上诉人已于2011年6月14日向河南省高级人民法院申请行政再审，河南省高级人民法院已于2011年7月4日进行行政再审听证。上诉人申请行政再审的理由是：
（一）原一审法院对内乡县房地产管理局在颁发产权证书时没有严格遵循法定程序原则判决撤销，是正确的；而原二审法院对其进行裁决所依据的法律法规，断章取义，是错误的。
第一，内乡县房地产管理局在颁发产权证书时没有严格遵循国务院规定的法定程序。
根据国务院于1983年12月17日颁发的《城镇私有房屋管理条例》（已经于2008年1月15日废止）第六条“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续；数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证”。和第七条“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：（一）新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸。。。。（五）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；（六）分家析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证；。。。。。证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理”。而本案中，上诉人与被上诉人对于争议的房屋产权属于翻建房屋，且对于翻建的相关证据上诉人与被上诉人在内乡县人民法院一审民事诉讼过程中已经提交了相关证据予以证实，原二审法院在上诉人提出申请以后，没有及时予以调取证实是错误的；同时，该争议房屋产权是否属于继承问题没有得以落实的房屋，内乡县房地产管理局应当对是否存在继承等实体问题落实后，才可以按照《城镇私有房屋管理条例》进行发放房屋产权证书。本案中，该争议的房屋存在共有人等问题。因此，原二审法院规避前述法律规定，从而撤销原一审法院的行政判决，是错误的。
第二，内乡县房地产管理局在颁发产权证书时没有严格遵循河南省地方性法规规定的法定程序。根据《河南省实施【城镇私有房屋管理条例】条例》第六条“城市私有房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均应向房屋所在地的市、县房地产行政管理机关或房地产行政管理机关委托机构申请登记，并提供有关证件。经审查确认产权后，发给《房屋所有权证》。”和第七条“。。。。证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待产权确定后办理。”和第十二条“私有房屋所有人可依法委托代理人办理房屋所有权登记、转移、变更手续。委托代理书要由委托人所在单位证明或公证”。本案中，原二审法院行政判决无视内乡县房产管理局规避了该房屋存在翻建与共有人的问题，规避了委托人应当由所在单位证明或公证的行政法规、地方性法规的强制性规定，从而撤销原一审法院的行政判决，是错误的。
第三，原二审法院认定被诉房屋行政登记行政行为事实证据中，有房屋所在地的内乡县城关镇清真寺村的“该户宅地无异议”用地证明，从而认定内乡县房地产管理局颁发该争议房屋产权证并不违法，是错误的。本案中，上诉人在原行政一审、二审等过程中均提出：一是，该争议的房屋所在地自1975年起已经不属于内乡县城关镇清真寺村管辖，属于内乡县城关镇民主路居委会管辖；二是，内乡县城关镇清真寺村并没有保存该争议房屋产权相关原始资料，并且，该村委会的工作人员数度更换，对所争议的房屋的真实的情况也并不了解；三是，《内乡县房屋四面墙界申报表》没有申报人即王X才本人亲笔签署，字迹涂改，且四邻签章不符（东边相邻武装部而签章是唐家、西边相邻是王桂华而没有签章；四是，土地丈量面积也不符。因此，原二审法院行政判决无视上诉人提出的前述事实，从而认定“该户宅地无异议”用地证明合法，是错误的。
第四，原二审法院行政判决认定被上诉人的委托代理关系合法有效，是错误的。一是，按照《民法通则》、《合同法》等法律规定，委托人与代理人不得恶意串通损害第三人的利益。本案中，申请人王XX是其父母的合法遗产继承人，被上诉人委托王X华、王X华又委托在内乡县房建设局下属的内乡县房地产管理处（现名内乡县房地产管理局）的工作人员张X群，况且，张X群和被申请人系姑家亲表叔侄关系，张X群知道委托办理的房屋是上诉人在被上诉人放弃原房屋继承权后重新翻建的，且上诉人与被上诉人之间存在继承与析产等问题，而又故意不告知上诉人，私下利用职权与便利条件为被上诉人办理了房屋产权证，应当属于恶意行为，损害了申请人的利益，当属恶意行为；二是，根据《河南省实施【城镇有房屋管理条例】条例》第十二条“私有房屋所有人可依法委托代理人办理房屋所有权登记、转移、变更手续。委托代理书要由委托人所在单位证明或公证”。属于地方性法规，与上位法不存在任何冲突，作为本案的各方当事人特别是内乡县房产管理局没有任何理由不予遵守。在本案中，被上诉人所谓的口头委托其大姐王X华，王X华又口头委托在内乡县房产管理局主管办理产权证书的张X群，张X群作为被上诉人王X才的亲姑家表侄明知该争议房产存在争议还有其他共有人的情况下，仍然利用其职权行为，违法办理该争议房产的相关资料后，违规为王保才办理了房屋产权证证书。按照《民法通则》第58条规定，属于恶意串通损害第三人即王梅华等人的合法利益，应当属于无效的民事行为。因此，原二审法院行政判决规避这一事实，从而撤销原一审法院的行政判决，是错误的。
律师杨振夏
河南青剑律师事务所

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