房屋质量维权，别错过时效

市民居先生在发现自己房屋存在质量问题后，虽然多次与开发商交涉，可在交涉过程中没有采用正确的维权手段，错过了法院保护民事权利诉讼时效，致使因房屋质量问题产生的经济损失没有得到支持。 　　案情简介
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　　2000年1月，市民居先生看中一套商品房，随即与开发商签订了《商品房购销合同》。同年4月，房屋交付，居先生随即装修，并对外出租。
　　2002年7月，居先生在房屋出租过程中发现房屋屋顶开始渗漏，并造成屋内装修及财物受损。随后，居先生找到小区物业，要求对自己的房屋漏水问题进行修缮。但物业一直没上门维修。8月29日，居先生写了一份房屋维修申请书给物业，仍未得到物业的答复。
　　由于久拖不决，漏水现象日益严重，甚至影响到屋内其他的墙面。2006年9月，居先生委托律师向开发商发出了律师函，要求开发商对房屋的渗漏进行修复。开发商这才派人到居先生家中进行维修。在维修过程中，居先生与维修人员就维修方案产生分歧，维修人员挖开屋顶后，修复工作中断。此后，房屋渗漏更加严重，影响了居先生一家的正常生活。为此，居先生将开发商起诉至法院，要求开发商解决房屋屋顶渗漏问题、并将因渗漏造成损害的屋内墙面和楼梯恢复原状，并赔偿由此造成的6万元租金损失。
　　开发商认为，从房屋交付到2006年9月，收到居先生的信函，已超过五年的房屋保修期，因此，不同意为居先生维修房屋。
　　法院审理认为，开发商未能举证在交房时向居先生提供《住宅质量保证书》，并如实告知居先生房屋的保修期限，致使居先生在房屋渗漏时不能正确行使权利，因此，开发商应承担对居先生房屋屋顶渗漏进行修复之责。但居先生从知道权利被侵害时至请求法院保护民事权利，已超过两年的诉讼时效，故请求赔偿租金损失6万元的诉讼请求不予支持。
　　一/案例解析/  房屋质量维权，别错过时效
　　本报律师团成员梁乃钰对此认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋出现质量问题时，只要在保质期内，开发商均应承担修复义务。这个质保期参照国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》。（//www.zy148.com)
　　该条例第40条规定了几种不同房屋质量问题的保质期：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年等。
　　但业主需要注意的是，要求赔偿损失的时效仍然适用一般的诉讼时效规定，即知道该质量问题给自己造成损失的两年内。故业主在发现自己购买的房屋出现质量问题后，应尽早通过法律手段维护自己的合法权益，以免因为超过诉讼时效而使自己的权利无法得到完全的救济。
　　同时，《解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。殷益峰