安阳律师李子彬谈一房二卖案件13837287806

发布日期：2010-08-05 作者：李子彬律师

安阳律师谈一房二卖适用惩罚性赔偿案例
今天我们为大家介绍的是一起一房二卖的案例。一起走进今天的案例。
2006年5月17日，原告刘先生与被告某房地产开发公司签订了一份《售楼认购许可书》，双方约定原告向被告购买建筑面积为150平米的由被告开发的某商品房，合计人民币60万元，原告分两次向被告预付认购款人民币40万元。在某商品房项目竣工验收后一个月内，原告缴清余款20万元，被告的某商品房于2008年5月31日前交付使用。截至2007年4月23日，原告共向被告支付51万元，。被告的某房产项目于2008年2月1日取得施工许可证，2008年11月27日取得房地产预售许可证，2009年9月30日验收合格，随后通过了燃气工程验收、消防验收和电梯验收。该房地产项目验收后，原告未再支付支付购房款，已经支付的51万元不在被告结算款之中。2009年初，被告在未告知原告的情况下将某商品房转让与他人，并办理了相关备案手续。原告遂向法院起诉，请求法院判令解除双方签订的《售楼认购许可书》，判令被告退还原告交纳的房款51万元，支付利息9、3万元，支付赔偿款51万元。
主持人：本案中，涉及到惩罚性赔偿，到底什么是惩罚性赔偿？
律师：惩罚性赔偿，也称示范性的赔偿或报复性的赔偿，是指由法庭作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。
主持人：惩罚性赔偿的适用条件？
律师：惩罚性赔偿的构成要件包括过错、违法行为、损害后果以及违法行为与损害后果之间的因果关系。由于惩罚性赔偿具有较强的制裁力，因此通常应当严格其适用条件。
主持人：惩罚性赔偿的适用有什么优势？
律师：一方面，保护了受害方的合法权益，而且额外的赔偿金给与其相当程度的奖励；另一方面使加害者受到应有的惩罚，还可以阻止将来出现同样的违法行为。但惩罚性赔偿责任是把双刃剑，对其进行限制十分必要，立法者往往通过规定适用惩罚性赔偿的限制性条件和将赔偿数额控制在合理的范围内，使惩罚性赔偿制度的不利因素得到有效的调控。
主持人：惩罚性赔偿在我国法律中的具体规定？
律师：我国在1993年颁布实行的《消费者权益保护法》第49条中首次确立了惩罚性赔偿，并在1999年10月1日起实行的合同法第113条再次重申了该项制度，它表明了惩罚性赔偿责任已经开始进入合同领域。随着我国人均生活水平的提高，人们对住房的需求，使房地产业持续升温，房地产交易也大幅增加，但与之相关的商品房纠纷也日益增多。其中大部分纠纷多因开发商欺诈或者房屋质量不合格所致。在商品房买卖过程中，购房者往往处于弱势一方，而开发商大多利用其资金和信息优势规避法律责任。为更好的保护购房者的合法权益，最高人民法院于2003年4月28日发布了《商品房司法解释》，该解释第8、9及第14条把惩罚性赔偿引入到了商品房买卖合同纠纷的处理中。
主持人：《商品房司法解释》中惩罚性赔偿制度的价值追求？
律师：该规定体现了不同于传统民法的精神，主要是对买受人的倾斜式保护。在商品房买卖合同中，作为卖方的房地产企业，与普通购房者相比较，其优势相当明显，其滥用强者优势侵害购房者合法利益的情况屡见不鲜。《商品房司法解释》在参考国外立法和实践的基础上，结合房地产开发实际，规定了6种情形下适用惩罚性赔偿，既保护了作为弱势群体的消费者，又使开发商受到了应有的惩罚，从而在受害人和不良房地产商之间得到有效平衡，无疑会促进社会诚信和房地产市场的相对健康发展。
主持人：对于本案，法院如何判决，请李律师为大家揭开谜底。
律师：法院经审理认为，当事人双方签订的《售楼认购许可书》是双方当事人的真实意思表示。虽在签订《售楼认购许可书》时，被告未取得商品房预售许可证书，但在本案起诉前被告已取得商品房预售许可证，因此该《售楼认购许可书》有效。双方签订的《售楼认购许可书》具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，其中也明确约定了合同项下房产交付时间，因此该《售楼认购许可书》不符合预约合同性质，其实质上是商品房买卖合同。被告未按合同约定履行出卖人的义务，而将该房地产转让给案外人，构成违约，该违约行为致使合同目的不能实现，原告要求解除合同、返还房款并支付利息、承担赔偿责任予以支持。根据《商品房司法解释》第2条、第5条、第8条，《合同法》第94条第4项，《民事诉讼法》第64条第1款的规定，判决：被告于判决生效之日起10日内返还原告购房款51万元并支付利息；被告于本判决生效之日起10日内向原告支付赔偿款51万元。
主持人：生活中，一房二卖的现象时有发生，作为消费者，我们应当怎样做才能避免这种风险？
律师：2007年10月1日，《物权法》颁布实施，其中第20条明确规定了不动产预告登记制度。为了避免自己选中的符合自己要求的房屋被开发商转卖他人，购房者在签订商品房买卖合同可以和开发商约定向有关房屋登记部门申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
主持人：今天的案例解析到此结束，谢谢李律师的参与。

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