房产合同违约金过高怎么办

发布日期：2024-02-23 作者：孙宇光律师

房产合同违约金过高是房产市场比较常见的问题，约定违约金的比例法律无明文规定，实践中也经常遇到案件当事人就约定违约金过高或过低请求人民法院予以调整的情况。购买房产合同违约金过高，我们应该怎么办?

购买房产合同违约金过高，最好的办法就是协商，协商不成可以向法院提起诉讼。

1.在签订《商品房买卖合同》的时候，由于《商品房买卖合同》一般都是开发商拟订好的格式合同，其内容基本不允许买受人改动，尤其是违约金条款。因此马某在与置业公司订立《商品房买卖合同》时，如果置业公司不同意改动违约金内容，但鉴于违约金的计算方式和标准是置业公司单方确定的，因此，当我们提出在合同的其他约定条款或补充合同中就违约金约定问题明确该违约金未经双方同意或书面签署意见的情况下不做任何调整的要求时，作为开发商的置业公司是不会拒绝的。一定要有思路和技巧，在开发商没有意识到买受人提出的问题会有风险的情况下果断在合同中留下对自己有利的合同条款或合同内容。

2.在合同履行期间，一定要特别关注合同的履行，一旦发现合同对方有违约情形或开始违约时，一定要制定出相应策略，尽最大能力取得证据或保留证据。

3.必要时，可委托律师与置业公司就违约问题进行谈判，谈判时应做好书面记录，参加谈判人员均应签字确认。同时，我们也可委托律师向置业公司发出律师函，从而固定置业公司的违约事实、违约天数及承担违约责任的方式，一旦发生诉讼，则便于举证。必要时，可采取公证送达的方式送达，既能威慑住置业公司，又能确保该证据将来不会出现瑕疵。

4.一旦确认必须经过诉讼方式才能解决双方纠纷，一定要注意立案前相关资料证据的准备工作，尤其是对法律本身的掌握和理解。庭审中，应围绕置业公司的违约事实、违约程度、违约天数、解决问题的态度等多方面进行举证，以期达到约定违约金不能调整的目的，同时，运用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定并结合双方所约定的违约金金额并未超过上述标准来说服法庭，以使法院准确把握对约定违约金调整的处理

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