业主委员会的产生程序及相关问题

发布日期：2008-09-07 作者：陈剑峰律师

业主委员会的产生程序及相关问题
    今天，我和大家讨论一下业主委员会的产生程序及相关问题。我知道，大家都特别关心这件事，因为这件事情关系到每一位业主的切身利益。
    一、成立业主委员会的八个步骤
　　第一步，提出申请
想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时向丰台区居住小区管理办公室（简称小区办）和街道办事处提出申请，批复后由小区办和街道办事处来指导自己小区成立业主大会。
　　第二步，组建成立业主大会的筹备组
筹备组成员由开发商、居委会、派出所和业主代表四方共同组成。其中业主代表要占2/3以上，业主代表可以由业主自荐，也可以由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。筹备组自公告之日起成立。
第三步，筹备组开始工作
起草业主大会议事规则和业主公约，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，邀请小区办和社区居委会的代表参加。
第四步，征求业主意见
将草拟的业主大会议事规则和业主公约及业主大会决议、所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间（收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间）书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条，张贴公告或开会。
第五步，成立业主大会、选举产生业主委员会
成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的投票和反馈意见，如果投票超过业主所持投票权１／２以上，反馈意见中的赞成意见多于１／２，业主大会成立并可开始工作。如果通过投票中业主大会议事规则和业主公约超过业主所持投票权２／３以上赞成，业主大会议事规则和业主公约通过，选出的业主委员会可在３０日内向小区办备案。按《物业管理条例》规定，业主委员会组成人数可由业主大会议事规则自行约定，京国土房管物[２００３]９４９号文提出的建议是：业主委员会组成人数一般为５至９人的单数，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员，当选委员同时要满足的条件是：赞成票超过投票业主总量的１／２。成立业主大会，选举业主委员会经物业管理区域内全体业主所持投票权１／４以上通过即可。但先要有全体业主所持投票权２／３以上通过的业主公约和业主大会议事规则。
第六步，业主委员会成立后在３日内召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任。
第七步，备案
将业主委员会备案单（小区办拿）、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议（附业主名单及投票权数清册）及法律法规规定的其他材料报送区小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。京房地物字【１９９７】第４８５号文的规定，完成备案的时间从报送材料起应不超过１０天。
第八步，业主委员会的成立
收到区小区办的备案意见，小区业委会成立。
二、成立业委会的相关问题
1、小区成立业主委员会的条件是什么？
一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，在北
京可参照以下规定：京政办发〔２００１〕９１号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过５０％，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会。”
2、如何组建业主大会筹备组？
按照有关规定，筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处、区小区办指导监督下，由社区居委会、开发建设单位、业主代表组成业主大会筹备组。筹备组成员单位应在充分听取业主意见基础上确定筹备组中的业主代表成员，业主代表应具备业主委员会委员的基本条件。
筹备组可以邀请公安派出所代表参加。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
3、筹备组需要做哪些工作？
（1）首先产生筹备组组长１名。
（2）在物业管理区域内公告相关规范性文件，如国务院《物业
管理条例》（国务院令第３７９号）、建设部《关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房[２００３]１３１号）北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》（京国土房管物?[２００３]９４９号）等相关规范性文件在物业管理区域内公告。告知本小区全体业主将成立业主大会，确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。
（3）参照北京市国土资源和房屋管理局制定的示范文本，拟订《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）。
（4）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权。
（5）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。
以上资料在业主大会会议召开１５日前以书面形式在物业管理区域内公告，业主委员会委员候选人可以通过自我推荐、业主联名推荐等方式产生。候选人由筹备组按照业主委员会委员的条件进行确认。做好召开业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当自组成之日起３０日内，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。
    4、业主大会有哪些职责？
    （1）小区可通过业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。业主大会议事规则、业主公约和业主大会决议政府都有示范文本可参阅，小区可以根据具体情况加以修改，但修改的内容不能与国家的相关法律和规定相违背。
（2）业主大会有选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的职责，业主委员会委员选举，可采取差额投票选举的办法。当候选人票数相同时，建议拥有房屋建筑面积多者当选。选举结果应予以公布。
（3）小区居民可以通过业主大会可以选聘、解聘物业管理企业，决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施，制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施、设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
5、业主大会会议可采用哪些形式？
业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自
治管理组织。召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。业主大会会议可以采用会议或书面征求意见等形式；会议表决采取投票、举手等形式。业主大会必须有持有１／２以上投票权的业主出席才能举行；如果持有１／２以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
物业管理区域内因业主人数较多，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议３日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
    6、业主身份是如何定义的？
    业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。依法成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为业主外，购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人可以视为业主。
业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会做出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。
6、怎样认定业主投票权？
第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由
业主大会议事规则确定。业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的房屋建筑面积的平方米数计算，每１平方米计为一票，不足１平方米的部分不予计算。物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。今后业主在业主大会会议上的投票权的计算方式按照《业主大会议事规则》执行。
7、业主委员会委员应具备哪些条件？
（一）业主委员会委员应当是本物业管理区域内具有完全民事行
为能力的业主，没有完全民事行为能力的１８岁以下青少年不能参选。按北京市国土资源和房屋管理局在京国土房物管[２００３]１０２４号给朝阳区小区办答复中的解释：“夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
业主委员会应当自选举产生之日起３日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任１人、副主任１～２人。
8、业主委员会的职责是什么？
业主委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。
（1）负责召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（4）监督业主公约的实施；
（5）履行业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当自选举产生之日起３０日内到区小区办备案。
备案时，须提交社区居委会、地区街道办事处审核的并加盖公章的《业主委员会备案单》及以下材料：业主大会议事规则；业主公约；业主大会决议（附业主及投票权数清册）；法律法规规定的其他材料。
9、业主的权利和义务？
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
三、需要公告的事项
1、筹备工作公告事项
筹备组在工作过程中，应以书面方式在物业管理区域内公告下列事项及相关情况：
（一）筹备组中业主代表产生的条件、方式、时间；
（二）筹备组全体成员名单、人数及组成日期；
（三）首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（四）确定的业主名单、投票权的比例；
（五）业主委员会委员候选人产生办法或方式；
（六）业主委员会委员候选人名单及基本情况；
（七）拟定的《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（八）国家和本市的有关法律法规、政策文件
2、业主大会成立后需要公告的事项
（一）业主大会投票权数清册
（二）业主大会决议
（三）业主委员会第一次会议纪要（业主委员会委员签字），选举主任、副主任，安排的具体工作
北京市泰福律师事务所陈剑峰律师
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