余律师说“断供”

发布日期：2008-07-20 作者：余杰律师

余律师说“断供”
                                                               余杰
    央视二套7月14日“经济半小时”播出《深圳楼市“断供”风波》的节目后，购房者“断供”在社会上引起了广泛的关注。我试图从法律角度就“断供”可能对购房者、房产商和银行可能产生的影响，说说我个人的看法。
    一、购房者“断供”，并不意味将“断供”房交由银行处置，就能解决因房价下跌造成的“负资产”问题，购房者仍要承担房屋处置后仍不能偿清银行借款本息的相关债务。
目前，在我国法律制度中并没有建立“个人破产”制度的情况下，购房者以个人名义与银行签订的《借款合同》，从法律关系上说是购房者与银行之间形成了一种债权债务关系，购房人对偿还银行贷款本息需承担无限责任。换名话说，购房者“断供”后银行有权处置购房者抵押给银行的房产，如经过法院执行贷款人仍不能还清银行的本息，银行可以申请法院申请强制执行购房者的其他财产直至其还清购房者所欠银行的全部贷款本息、罚息、违约金及实现债权的全部费用（如评估费、拍卖费、公告费、执行费、律师费等，具体须承担的费用要看借款合同中的约定）。可见，购房者选择“断供”可能承担的损失（除前述的费用外，房屋拍卖成交的价格一般低于二级市场成交价格）将大大于自己将房屋“割肉”出局并提前归还银行贷款本息所遭受的损失。
    购房者如选择“断供”，其个人的不良信用记录将被记入央行的个人征信系统，将影响购房者的个人信用，以后申请贷款、办理信用卡等事务都将受到长期的、严重的影响。
    因此，我个人认为购房者在所购房屋变成“负资产”时选择断供并非明智之举。
    二、购房者“断供”时，房产商有可能承担连带保证担保责任
    根据笔者目前了解的情况，如果购房者“断供”，根据购房者房屋是否办理他项权登记，房产商将可能承担不同的责任。
    如果“断购”房屋已经办理了房屋产权证并已和银行到房地产主管部门办理了抵押登记领取了他项权证。大多情况下，根据银行与开发商签订的合同，房产商向银行为购房者提供的连带保证担保责任已解除，即房产商不用为购房者的“断供”行为承担连带保证担保责任。
    如果“断购”购房者尚未同银行到房地产主管部门办理了抵押登记领取了他项权证，一般情况，根据银行与开发商签订的合同，房产商须向银行承担购房者不能按期还款的连带保证担保责任，即银行可以根据合同约定从开发商的保证金帐户扣款或通过诉讼要求开发商承担连带保证担保责任。开发商向银行支付购房者所欠贷款本息，可依法向购房者追偿。
    三、对购房者“断供”，银行实践中在采用的对策及金融风险产生的可能性
    根据目前银行与购房者签订的《借款合同》，大多约定贷款人连续三期违约或累计六期违约，银行可以就全部借款本息要求贷款人提前还贷。银行在实践中，通常会在贷款人出现违约时，先电话通知贷款人，在通知贷款人后如其仍不还贷并连续违约三期以或累计违约六期以上时，银行会向贷款人发出提前还款函或委托律师事务所发出律师函。在经过前述步骤后，若贷款人仍不积极履行还款义务，则银行会根据实际情况申请法院强制执行或通过法院诉讼以收回借款。
    对银行来说，如果购房者所购的房屋尚未办理产权或虽办理了产权但还未办理他项权，通常银行会在要求购房者还款时，同时根据与房产商签订的协议要求开发商承担连带保证担保责任。购房者若已与银行到房地产主管部门办理了他项权证，则银行会申请法院强制执行购房者的房屋，通常要经过评估、公告、拍卖等程序，产生的费用一般都由购房者承担。如房屋拍卖所得价款不足偿还银行贷款本息，银行将可申请法院执行贷款人的其他财产，直至贷款人还清全部债务或贷款人确无能力偿还。
    根据目前的房贷政策，购房者在向银行贷款时要先向开发商支付30%~40%的首付款，从理论上说，房价下跌幅度只要不超过首付款的比例，银行的风险就不大。鉴于房价加速上涨主要集中在2007年，因此2007年以前购房者所购的房屋目前通常都是升值的，且购房者贷款的时间越早，其已偿还给银行的贷款本息就越多，因此这些购房者主动“断供”的可能性不大。2007年下半年，央行加强了对房贷的调控力度，银行对房贷的首付要求及贷款人的资信审查要求有所提高且明显减少了房贷规模，因此房价泡沫最大时期房贷占全部房贷的比例应该不大，故房价下跌对银行可能造成的呆坏帐风险应在银行可控的范围内。
    综上所述，我个人认为“断供”并非购房者的明智选择；房产商可能因购房者“断供”承担连带保证担保责任，但其可向“断供”者追偿；“断供”对银行可能产生的金融风险在可控的范围内。

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