物权法生效之日即为拆迁条例失效之时

2004年3月，人民大会堂，全国人大通过了宪法修正案，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”，首次将国家征收纳入宪法规定。

2007年，物权法通过，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

2007年8月，国务院提请全国人大常委会修改城市房地产管理法，授权国务院“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

不过在这些法律出台前的2001年，国务院出台了城市房屋拆迁管理条例，这个效力低于法律的行政法规，打败了那些“钉子户”们手上举着的宪法和物权法。

物权法已明确征收须为公共利益（小标）

新京报：物权法立法时，就曾提出过拆迁条例的问题。

梁慧星：物权法立法时，就已经注意到地方政府滥用国家征收制度，严重损害民众合法利益的问题，比如把农民的耕地、宅基地以很低的补偿价拿来，然后以市场价出让给企业，补偿价和市场价之间巨大的经济利益就被地方政府拿去了，还有的低价拿来土地使用权，以优惠价出让起企业，巨大的利益就被地方政府和企业瓜分了，为什么会出现那么多涉及土地的贪官呢？企业为了分享巨大差额，就贿赂那些决定土地使用权出让的官员。

所以滥用征收制度，不仅导致损害民众利益，社会不安定，同时也使干部队伍中犯错误的很多。

当时物权法起草人也注意到这是个巨大的社会不公正，不符合党的目标和国家的性质，因此想用物权法解决滥用征收制度的问题。

新京报：什么是国家征收？

梁慧星：国家征收是各个国家都有的一个制度，是对个人和单位私有财产的一种强制收买，因为宪法、物权法都规定私人合法财产受法律保护，物权是排他性权利，任何人不能侵犯，同时呢，国家为了公共利益需要取得土地，这个时候按理应该按合同法去和土地所有权人或者使用权人谈判，但是按合同法去谈判有可能谈不成，公共利益目的不能实现，所以需要采取强制收买的办法。

但国家征收不能是无偿的，虽然在手段上采取的是强制手段，实际上是一种市场交易，还是要符合交易规则，是有偿的，只是不经过谈判、讨价还价而已。

国家征收必须满足三个条件，公共利益的目的，商业目的绝对不行。第二要有法定程序，要有国家征收法，要有法律规定的权限和程序，这就不能是个拆迁条例。第三必须要公正补偿，要和当时的市场价格差不多才叫公正补偿，不能因为征收使被征收人吃亏。

新京报：但发生的很多拆迁案件往往都是因为补偿问题。

梁慧星：2004年修改宪法时，规定了“给予补偿”，有很大弹性，物权法立法时，也提出各种方案，公正补偿、合理补偿等，后来采取了具体化的办法，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

如果严格按照法律规定补偿，基本就达到了公正补偿的要求，从物权法看，这是一个很进步、很科学的规定，最大的目的就是要解决滥用征收制度的问题，滥用征收就是用强制手段去取得商业用地，物权法把商业用地排除出去了，这是物权法的立法精神。物权法绝不允许商业用地采取征收手段，不允许政府的拆迁办利用公权力去拆老百姓的房屋。

物权法通过后，我们看到一些大的地方，比如北京，过去那些政府的拆迁办公室已经不存在了，企业取得建设用地使用权，也不用过去那些公务员去给他们拆迁了，由企业自己和当地居民去谈判，这说明有些地方已经按照物权法的规定去做了。

新京报：但是还有很多地方没有按物权法要求做。

梁慧星：物权法规定了国家征收制度，42条规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

但是法律规定的权限和程序在哪里呢？按照物权法规定，国家应该专门制订法律，它的名字应该叫国家征收法，不能用国务院的行政权去制订行政法规，而应该由全国人大及其常委会制订法律。

新京报：2007年全国人大修改城市房地产管理法时把这个权力授权给国务院了。

梁慧星：法律是这样规定，但可以有变通，全国人大可以把制订规定征收的权限、程序的立法权委托给国务院，先由国务院制订国家征收条例，这是可以的。所以我们看到了2007年8月30日全国人大常委会修改城市房地产管理法的决定，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

这个授权是合法的。

拆迁条例早已失效

新京报：那能不能说这个授权是合法的，2001年国务院出台的拆迁条例就是合法的呢？

梁慧星：这就不是合法的了！不能用这个授权来认定国务院的拆迁条例的合法性，这个很简单，是个常识，拆迁条例这个“儿子”在先，房地产管理法规定授权的那个“结婚”在后面，“先有儿子后有爸”，这是违反常识的。

法律是严肃的，不能糊弄人，既然2007年全国人大常委会作了授权，那国务院就应该根据授权去起草一个具体的办法，制订一个根据公共利益征收土地使用权、房子等不动产的国家征收条例，这就是法律的要求。

现在已经在先的拆迁条例这个“儿子”，当然就无效了，就没有效力了。为什么这么说？首先拆迁条例在先，它没有授权怎么产生的呢？它是违法的，不能因为后面有个授权，前面的就合法化了。根据2004年的宪法和2007年的物权法，它已经丧失效力了。

不仅因为它在先，还因为它没有区分公共利益，把一切拆房子都拿来管，为企业取得商业用地去拆老百姓的房子，拆迁条例第一条“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。