借“经济适用房”之名行商品房开发之实的合同应当归于无效

    案情简介：某镇政府与某房地产开发公司（以下简称某公司）签订某合作开发协议，约定由镇政府谋取经济适用房立项权，再交由某公司进行开发。工程完工之后，一部分房屋分配给镇政府用于经济适用房分配，一部分房屋分配给某公司。

    对于本案，笔者认为该合同违反了《合同法》第五十二条的规定，应当归于无效。暂且抛开镇政府是否具有经济适用房开发资质，假设本案的合作开发协议履行完毕，即开发商建成了楼盘，镇政府也分配了一部分房屋，届时镇政府、开发商及业主仍将面临巨大的法律风险：

    一、土地权属上的风险。根据《经济适用住房管理办法》第七条：“经济适用住房建设用地以划拨方式供应。”而商品房以出让地为基础。那么，合同履行完毕之后，开发商所有的房屋项下的土地则出现了一种奇怪的现象：名为划拨地，实为出让地。在土地证备案登记时必将产生的权属纠纷。

    二、房屋产权上的风险。

    1.房产证办理上的风险。前面已经述及，划拨地上的房屋无法办理商品房登记，届时业主将面临房产证办理的种种困难。

    2.产权交易上的风险。经济适用住房购房人仅拥有有限产权，国家对此设置了一个5年的交易门槛，并且根据法律规定，一旦业主再购买其他房屋，该经济适用房将被国家回购。回购只能按政府定价来进行，而非市场价来进行。如果业主想出卖房屋，将存在法律上的障碍。

    三、税收等财务风险。根据《城市房地产管理法》的规定，在划拨地上进行商品房开发，必须补齐土地出让金以及相关税费。这笔不菲的费用，开发商一般会通过各种名目转嫁到业主头上。因此，即使业主在购房时享受到了一定的购房款优惠，但一旦东窗事发，这些优惠都将荡然无存。

    四、行政处罚风险。《经济适用住房管理办法》第十二条：“严禁以经济适用房名义取得划拨土地后，以补齐土地出让金等方式，变相进行商品房开发。”从该条款来看，某公司的做法已经触及法律高压线，存在巨大的法律风险。《经济适用住房管理办法》第四十二条：“市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。(一)擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。”因此，届时镇政府、开发商都将面临行政处罚的巨大风险。

    对于此类借“经济适用房”之名行商品房开发之实的开发行为，希望政府部门加强监管，以维护建筑房产法律秩序的稳定以及业主的合法权益！