预告登记解除过于被动不利于第三人物权的实现

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

    预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，其是债权物权化的一种具体表现，是一种准物权行为。其的创设有利于保护交易安全与稳定，抑制了破坏市场诚信体系的“一屋多卖”现象。

    在第二十条规定下，合同是双方合意的结果，权利的预告登记，也必须根据双方的合同来进行。所以，在房屋买卖合同中，卖方是可要求与买受人解除合同，撤销预告登记。而代价就是支付违约金或赔偿买受人的损失。但是，主动权却掌握在买受人手中，这是保护出于对买受人预期权利的保护。但是，过于被动的预告登记解除，会导致如下问题：

    其一、不利于物流通及权利实现。当买受人出现预期违约或明显丧失践约能力时，致合同将来无法履行，卖方单方解除合同，另与第三人缔约，若原买受人仍基于失效的合同，享有预告登记权利，出卖人与第三人的物权实现则需要三个月的时间才可能达成，不利于物尽其用。

    其二、利用预告登记破坏物权变动登记的公示公信力。有甚者，利用统一登记机关尚未形成的制度缺陷，与他人恶意串通，骗取预告登记，又另与第三人订立不动产物权的协议，即便办理了物权变动登记，其也可主张存在预告登记，与第三人的物权行为无效，从而规避预告登记作用，挑战了不动产登记的公示公信力。

    笔者认为，在预告登记的制度设计上，若预告登记权利人届时不行使其权利的，可允许第三人申请涂销该预告登记。被涂销的预告登记，自涂销时丧失其效力。在保护预告登记权利人权利的同时，又兼顾交易第三人的合法利益。同时，预告登记是一种对抗第三人的物权变动的请求权，其请求权依据的不动产协议被消灭后，预告登记效力也应即时消灭。

 作者：横峰县人民法院 李章兵、潘懿峰