如何看待农村宅基地使用权转让行为的法律效力

 根据民法理论的一般规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利，但是关于宅基地使用权的能否转让的问题，有要有以下三种观点：（一）第一种观点认为应当允许宅基地使用权的转让。主要理由1、宅基地使用权是用益物权，特别是宅基地上的房屋属于农民所有，应当允许农民转让，实现物的权能；2、允许宅基地使用权的转让，有利于解决农民生产资金缺少问题，有利于改变城乡二元结构。（二）第二种观点认为不宜放开宅基地使用权的转让。主要理由：1、从全国范围看，目前我国农村缺乏全面的社会保障体系，宅基地使用权是农民安身立命之本，是农民生产、生活的基本保障，农民一户只有一处宅基地，假如农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，从而影响社会稳定；2、依照《土地管理法》的规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得，而且一户农村居民一般只能有一处宅基地 ，这一点与城市居民可以自由购买商品房是大不相同，放开宅基地使用权的转让，新取得宅基地使用权的人将可能不是本集体经济组织的成员，与现行法律精神相悖违反，也不符合现行的农村集体经济组织的管理体制；3、放开转让，可能会造成有些人多占宅基地、甚至为城镇居民购置宅基地提供便利条件，造成国家土地管理制度在执行中的混乱；4、目前农村没有形成房地产市场，即使规定宅基地使用权可以转让或抵押，也流于形式，金融机构不愿意接受宅基地使用权这类的抵押。关于农村贷款难问题，应当通过国家信贷扶持政策来解决。（三）第三种意见认为经本集体经济组织同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让而有条件的转让，以实现物尽其用的目的。

    笔者赞同第二种意见，因为宅基地使用权的本质属性以及现行相关法律规定限制了其进行市场流通。具体理由如下：

    第一，所有权的集体性。《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的除外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。而《土地管理法》第八条第二款规定：“城市的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。则更进一步将宅基地确定为归农民集体所有。

    第二，主体的特定性。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”通过禁止城镇居民购买取得宅基地并取得宅基地 使用权，将宅基地使用权的主体限定为特定农村居民——本集体经济组织村民。

    第三，资源的有限性。土地作为一种资源，决定了其有限性，虽然农村土地是农村集体经济组织所有，但国家不允许任意改变土地用途，因此宅基地使用权人原则只能利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转让。对此，《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”虽没有明确指明不得出租宅基地使用权，但其立法本意即在于保护农民的宅基地的专用使用权，防止出现农民因转让房屋而丧失宅基地使用权，并最终导致出现流离失所的情况。

    第四，社会福利性。农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或者只交纳了很少的费用。为了减轻农民负担，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》，彻底地取消了农村宅基地有偿使用收费和农村宅基地超占费。

    基于上述理由，笔者认为 农村宅基地使用权是新中国成立以来在中国土地政策基础上形成的一个固有制度，是设定在集体所有的土地上的用益物权，是农村居民因建造自有房屋而对集体所有的土地的占有、使用的权利，对于其他权利的行使，应受到法律及相关政策的严格限制，非法转让农村宅基地使用权的行为应认定为无效，这与即将正式实行的《物权法》有关规定互相印证。具体如下：1、城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反法律禁止性规定而无效；2、法人或者其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人的主体资格而无效；3、擅自转让农村住房和宅基地，因未经本集体经济组织同意，违反了《土地管理法》强行性规定而无效；4、向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性而无效。

 作者：横峰县法院 李强