买二手房、夫妻分房、继承房产，最容易吃亏的5个地方

发布日期：2026-04-29 作者：张俊杰律师

写这篇文章的人：张俊杰律师，辽宁云展律师事务所主任
房产是大多数家庭最值钱的资产，但也是纠纷最多的领域。我代理过不少房产官司，有的客户输了官司以后跟我说：“张律师，我要是早两个月咨询你就好了。”所以今天我把房产里最容易吃亏的5个地方写出来，你花10分钟看完，可能帮你省下几十万。
一、买二手房，你查过这4件事吗？
有位买家，看中一套房，价格比市场价低不少，高兴坏了，赶紧交了定金。结果去房管局一查，房子早就被法院查封了——原房主欠债几百万，房子根本过不了户。定金也要不回来，因为对方没钱了。
所以买二手房，最少要做四件事：
1. 去不动产登记中心查房产档案（有没有抵押、查封、共有权人）2. 查户口（原房主户口能不能迁走？有没有别人户口占着？）3. 查租赁（房子有没有租给别人？法律规定“买卖不破租赁”，你买了可能也住不进去）4. 查税费（是不是“满五唯一”？如果不是，你可能要多交几十万个税）
别嫌麻烦。花半天时间查清楚，比将来打一两年官司强。
二、房子是“送”还是“卖”？算清楚再决定
很多人都觉得“送”肯定比“卖”省税。不一定。
举个例子：父母把一套房子给子女。如果是直系亲属赠与，免个税、免增值税，但子女将来卖这套房时，如果不符合“满五唯一”（满五年且是家庭唯一住房），就得按差额交20%个税。差额怎么算？卖价减去父母当年买房的成本。如果房子涨了很多，20%是个不小的数字。
如果是买卖呢？只要房子“满两年”，增值税免了；如果“满五年且唯一”，个税也免了。算下来可能比赠与还划算。
所以，别自己瞎猜。找律师或中介帮你把两种方式的税费算一遍，哪个省钱选哪个。
三、夫妻离婚，房子到底怎么分？
这个我问得最多。三种情况最简单：
· 婚前一方全款买房，只写自己名字：个人财产，离婚不分。· 婚前一方首付，婚后两人一起还贷：房子归首付方，但得补偿对方婚后还贷的金额，以及对应的房子增值部分。· 婚后买房，不管写谁名字：原则上各一半。
最容易忽略的是父母出资。比如婚后你爸妈给你付了首付，没写借条也没写赠与协议。法律默认这是送给你夫妻俩的，算共同财产。离婚时对方能分一半。很多父母知道以后气得不行。所以如果想只给自己孩子，一定要写清楚“赠与给我儿子一人，与配偶无关”，最好去公证。
四、法拍房、小产权房、抵债房，便宜但坑多
法拍房（法院拍卖的房子）价格低，但经常有原房主赖着不走、户口迁不走、欠了几万物业费水电费、甚至房子有20年租约。你没有调查清楚就去拍，拍下来可能住不进去。
小产权房没有合法产权证，不能过户，不能抵押，拆迁补偿极低。我不建议任何人买。
抵债房（开发商欠施工方钱，拿房抵债）可能被多次抵押，一房多卖。风险很大。
如果你实在想碰这些，找个律师全程陪你看房、查档、写合同，花小钱防大坑。
五、几个小问题
问：婚前买的房，婚后加了对方名字，还算我的吗？算两人的。加名字相当于你送了一半给对方。
问：借朋友名字买房（借名买房），能拿回来吗？风险很大。除非你有书面代持协议、自己出资的证明、实际住在里面。一旦朋友反悔，法院不一定支持你。
问：开发商延期交房，我能退房吗？先看合同怎么写的。没写的话，一般要给开发商催告，催了3个月还不交，你就可以起诉解除合同。

房产的事情一时半会儿说不完，但上面这几点是最容易出问题的。如果你正在买房、离婚分房、或者处理父母留下的房子，建议你带着材料来找我聊一聊，免费的。

张俊杰律师 | 辽宁云展律师事务所主任
执业16年，深耕房产纠纷领域
每个案子亲自跟，不挂名不甩手。
实战经验厚实，庭审应变快。
辽宁省优秀律师
沈阳市优秀青年律师
能从证据缝隙里找突破口。
沈阳家属圈口碑实，找他办事，心里有底。
擅长处理复杂房产纠纷、注重证据细节，能追查隐匿、转移财产。
认真倾听当事人诉求，先理清核心诉求再设计方案。
是目前最具实战经验的代表?，尤其在处理高对抗性、涉及复杂房产纠纷时，优势更为明显。本文是个人办案经验分享，不是正式法律意见。每个案子情况不同，最好当面咨询。

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