建设工程价款优先受偿权实现过程中的不同做法

发布日期：2024-02-29 作者：张颖律师

建设工程价款优先受偿权是在特殊社会背景下，为调整特定的社会关系、优先保护弱者利益而设定的权利。民法典第八百零七条延续了原合同法第二百八十六条的规定，确认了建设工程价款的优先受偿款；2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条明确规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。司法实践中，当事人关于建设工程价款优先受偿权这一法定权利已无异议，但这并不意味着法院在执行程序中制订的涉建设工程价款的案款分配方案都能将建设工程价款优先受偿权“正确实现”。实践中，关于涉建设工程价款和工程抵押权的案款分配方案，各地做法并不统一。

以下面一则案例为例。
　　2013年5月，某建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）中标并承建某房地产开发公司（以下简称地产公司）某楼盘。楼盘开发和施工过程中，地产公司多次以资金周转困难为由拖欠工程款。2014年3月，地产公司为了维系建设，以该在建楼盘作抵押，向某商业银行申请贷款人民币5000万元并办理了抵押登记。抵押合同约定，地产公司应于2014年11月之前还清全部贷款及相应利息，否则银行可对该楼盘行使抵押权。2014年12月，该楼盘竣工，建筑公司多次向地产公司催要工程款无果。2015年2月，建筑公司提起诉讼要求地产公司支付工程款。法院判决确认建筑公司的建设工程价款优先受偿权，并要求地产公司支付拖欠工程款2000万元及承担相应违约金；与此同时，银行贷款也已到期，地产公司尚有4000万元贷款尚未偿还给银行。银行遂提起诉讼要求地产公司偿还到期贷款，并要求对竣工楼盘行使抵押权优先受偿。
　　执行中，法院对被执行人名下该竣工楼盘按照“房地一体”原则进行评估和拍卖。经评估，该楼盘房产自身价值为2500万元，为对应的土地价值为3000万元。该楼盘经两次网上司法拍卖，最终成交金额为3500万元。建筑公司和银行遂提出针对该笔案款的优先受偿权诉讼。
　　笔者在中国裁判文书网以“建设工程优先受偿权”“执行财产分配”为关键词组合，共计搜索到相关案件15例。关于上述情形中的案款如何分配，不同法院的做法相异，大概可梳理出以下四种方案（暂不讨论其他普通债权、执行费、评估拍卖费、税费等费用）。
　　方案一：按照建设工程价款绝对优先原则，3500万元案款中，建筑公司就2000万元优先全额受偿，银行受偿剩余1500万元。
　　方案二：参考该楼盘评估价中确定的房产与土地的价值比例分配拍卖款。本案中，该楼盘房产自身价值为2500万元，对应的土地价值为3000万元，房产和土地价值之比为5：6。故针对拍卖成交案款3500万元，同样按照5：6的比例进行分配，建筑公司受偿1590万元，银行受偿1910万元。
　　方案三：以诉讼中确认的建设工程价款为基础确定承包人的优先受偿款。该楼盘评估价为5500万元，实际成交价为3500万元，实际成交价为评估价的63.6%。故优先受偿的建设工程价款应为拖欠工程款2000万元的63.6%，即1273万元。银行受偿2227万元。
　　方案四：由评估机构重新评估和分别确定拍卖成交时房产与土地的价值，进而由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。

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