借名买房合同的效力

发布日期：2024-01-08 作者：张颖律师

此前司法实践对借名买房合同效力的认定较为统一，即借名买房合同无效主要系因行为人恶意串通、通谋虚伪意思表示，或者借名购买的房屋为经济适用房等保障性住房。借名买房鲜少因悖俗而无效。2020年12月26日最高人民法院作出（2020）最高法民再328号民事判决书，认定行为人为规避限购政策而建立的借名买房合同因违背公序良俗无效，此案启发我们作进一步思考。

值得注意的是，2010年4月17日国务院为应对部分城市房价地价过快上涨、投机性购房再度活跃的局面，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）。该通知第2条要求“坚决抑制不合理住房需求”“实行更为严格的差别化住房信贷政策”“严格限制各种名目的炒房和投机性购房”“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，并授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。该规定规范的对象为市场主体准入的条件，为保障其落实有严格的配套监管制度，有利于促进我国房地产市场健康发展、避免发生系统性金融风险，维护了人民群众“住有所居”的基本生存利益。根据《九民会议纪要》第31条，该国务院规章可以认定为涉及（国家宏观政策之）公序良俗。

最高人民法院于（2020）最高法民再328号一案中，认定借名买房法律行为效力时，关注了上述国务院规章所涉国家宏观政策的实施效果以及借名人的动机。具体而言，地方政府在国务院授权下制定的限购政策符合国家宏观政策精神和要求，借名人在不具备购房资格的情况下，规避国家和地方限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益，有违社会诚信，减损国家房地产宏观调控政策实施效果，损害社会公共利益和社会秩序。故该借名买房合同因违背公序良俗而无效。

借名买房合同纠纷中，借名人通常提起确认之诉，即请求确认系争房屋归其所有。
北京、广东等多地高院认为，行为人之间建立的是借名买房合同法律关系，双方享有合同项下的债权权利与义务，借名人有权依据合同约定要求出借人履行合同项下将系争房屋过户至借名人名下的义务，却不能直接依据合同确认系争房屋的物权归属。
借名人仅享有借名买房合同项下的债权权利，法院应当向其释明，借名人应当提起给付之诉，可以变更诉请为请求判令出借人履行将系争房屋产权变更登记至借名人名下的合同义务。

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