黄埔区二手房买家无购房资格争议

广州二手房买家无购房资格，卖家先同意后反悔谁违约？
张律师解答：此种情况下，法院很可能认定都有过错，互不承担违约责任。如下面这个案件，存量房买卖合同约定买家在签订合同后30天内申请贷款，但买家3个多月后才取得购房资格。但卖家也没有提异议，反而在买家取得购房资格后，配合买家去申请贷款，但中途双方不知道因为什么产生争议，卖家就回去了，并提出买家违约，要求解除合同。一审法院认定买家构成违约，判决买家支付违约金。二审法院认为卖家明知买家无购房资格仍配合，视为双方以实际行为变更了合同约定，在买家取得购房资格后，是卖家违约不卖房。但考虑到买卖双方都有违约行为，最终判决定金退还，互不赔偿。

判决书节选：
本案争议焦点为：涉案《房屋买卖合同》中买卖交易无法继续履行的责任认定问题。本院对此分析如下：陈买家与蔡卖家以及中介公司于2020年12月24日签订的《房屋买卖合同》约定，买方清楚知悉广州市地区的房屋限购及贷款政策，确保买方符合购房条件并能提交合格的文件办理房屋交易过户及贷款手续。买方应在签署本合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。但陈买家至2021年3月9日才入户广州市天河区，具备涉案房屋购房资格，导致双方未能在合同签署后30日内办理网签及按揭手续，显然陈买家违反了双方合同约定。之后双方约定于2021年3月14日办理网签、按揭贷款手续，当时陈买家已向按揭公司提供了包括购房资格证明在内的全部按揭申请材料了，并且经按揭公司核对资料原件后确认陈买家提供的申请有效且无误，而此时蔡卖家并未举证证明其要求陈买家出具购房资格证明而遭到拒绝，在此情况下，蔡卖家却以陈买家不具有广州市购房资格而中途离开，可见双方未能于该日网签和办理按揭贷款手续的原因在于蔡卖家。考虑到陈买家于2021年3月9日才取得购房资格，即使双方在2021年3月14日签署了网签合同和办理按揭贷款手续，陈买家也难以在合同约定办理过户之日前取得银行同意贷款批准书，即双方不太可能于2021年3月20日前完成交易过户手续，且双方在此之后约定于2021年3月27日办理网签手续，亦因未能就合同内容变更协商一致，故本院认定双方对于涉案《房屋买卖合同》中买卖交易无法继续履行均有过错。现双方于同意涉案《房屋买卖合同》中的买卖合同关系2021年7月2日解除，因此，蔡卖家没有继续占有陈买家已付定金200000元的合法依据，其理应将该款退还给陈买家。而对于因过错导致合同无法履行所产生的损失应由双方各自承担。因此，本院对陈买家与蔡卖家分别以对方违约提出解除买卖合同关系以及陈买家要求返还定金之外的其他本诉请求和反诉请求，均不予支持。