【法润静宁】最高法：不动产婚内共同还贷及增值的计算方式！

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

补偿的计算公式

最高人民法院民事审判第一庭 《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》


房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%


最高人民法院民事审判第一庭《民事审判指导与参考》2016年第1辑


房屋补偿款=不动产升值率×夫妻共同支付款项(包括本息)×50%=房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)÷(房屋购买价+共同已还利息+其他费用)×夫妻共同支付款项(包括本息)×50%
案例实践

对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额，审判实践中有几种不同的计算方式。目前，多数法院采取的计算方式如下：假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（1200000元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为（360000元÷1803452.87元× 100%）19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×1/2）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由原购房者继续偿还。由于目前各银行及互联网上均能够提供房贷的计算标准，因此上述计算方式不失为一种简便、实用的计算办法。

各级法院裁判依据
审判实践中，对于婚内共同还贷及增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异，但大致都适用“不动产升值率计算法”，具体公式如下：房屋补偿款=共同还贷本息÷购房成本x房屋现值x50%。
而对于购房成本的认定，各地法院则有以下不同观点。


观点一：购房成本=房屋购买价+应还贷款利息总额+税费等其他购房成本
依据：《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》（2021年7月）、《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》（2014年11月17日）


观点二：购房成本=房屋购买价+离婚时已还贷款利息总额+税费等其他购房成本
依据：《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》（2014年5月21日第二次修订）


观点三：购房成本=房屋购买价（结婚时房屋市场价）+共同已还贷款利息总额+税费等其他购房成本
依据：《江苏省高级人民法院家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》(2019年7月18日)、《民事审判指导与参考》（2016年第1辑）中由最高人民法院民一庭吴晓芳法官执笔的《不动产婚内共同还贷及增值的计算》（2016年6月）


观点三的计算方式考虑了时间节点问题，认为增值部分只包括婚后增值的部分，婚前增值的部分应当认定为一方的婚前个人财产，同时还考虑两种情形：一是离婚时贷款尚未清偿完毕的，只将夫妻共同偿还的利息算入不动产成本，防止非产权登记方既没有享受到离婚后房屋的增值部分，还要承担因将房屋所有贷款利息纳入不动产成本而导致的不动产升值率降低的结果；二是对于一方购买房屋后经过一段时间结婚的，计算不动产升值率时应当以结婚时不动产价格作为计算依据，而不是以购买时不动产价格为依据。


如何选择公式


通常在离婚案件中，财产争议较大的就是房子的价值，不同的计算方式可能会出现不同的计算结果。笔者认为应当统一司法实践，根据法的效力位阶，在计算时应依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释及其理解与适用。
在离婚分割争议房产时，法官不仅要明确“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
编辑：静宁律师魏兴宁