增城区专业收楼纠纷案 涂销抵押咨询

开发商销售人员承诺抵押不涂销可全额退款有效吗？
    广州张律师解答：无效，解除商品房买卖合同并退款属于大事，必须开发商公司盖章同意才有效，销售人员无权就该重大事项以个人的名义承诺。销售人员针对合同履行的小事作出承诺才可能被认定为有效。具体哪些是大事，哪些是小事，就需要审案法官酌情认定了，还需要结合案件其他证据。如下面这个案件，销售人员在《补充协议》上向购房人承诺，虽然房子现在有抵押，但3月30日前一定解押，否则可全额退款，该销售人员签了名。购房人就放心买房了。后抵押并未按时涂销，购房人诉至法院要求解除商品房买卖合同，法院审理后认为《补充协议》签订在《商品房预售合同》之前，故矛盾的条款应以后签订的合同为准，而《商品房预售合同》约定不能以抵押未涂销为由解除合同。且《补充协议》为盖章，销售人员无权代表公司承诺解除合同。最终判决购房人败诉。
    判决书节选：
    本案争议焦点为:陆某主张解除案涉合同及兆某公司退还全款,是否成立,本院认定如下:
    陆某主张依据《补充协议》的约定,兆某公司应在2022年3月30日前完成涉案房屋的解押手续并安排网签,因兆某公司未按时解押,因此其有权解除《广州市商品房买卖合同(预售〉》。对此本院认为,陆某向一审法院提供了由石某署名于2021年10月6日出具的《补充协议》一份,该协议载明兆某公司承诺客户若按揭不通过可退全款;2022年3月30日前未能按时解押,客户享受无理由退房。但陆某与兆某公司于2021年10月11日签订的《广州市商品房买卖合同(预售〉》则明确约定“不得以该商品房未办理抵押登记解除为由拒绝缴纳房款或要求解除本合同或者要求出卖人支付违约金;签订合同后因发生银行、公积金中心商品房信信贷政策、国家房地产政策的变化等情况,不属于不可抗力,买受人不能以该变化为由,要求变更或者解除本合同”等,该合同与石某个人书写的承诺明显不符,合同任意解除权属于合同的重大事项,理应得到公司认可,从上述事实可知,石某的承诺并未得到兆某公司的认可,陆某提供的微信聊天记录亦无法证明该事实。且即便该协议书真实,陆某在此后与兆某公司签订了正式合同,亦应以该正式的合同内容为准,故此,陆某以该《补充协议》为由,行使无理由退房权利,依据不足,本院不予支持。同理,陆某基于合同解除的前提诉请兆某公司返还已付购房款及维修基金、团购费、签约费、按揭费、登记费等,亦缺乏法律依据,本院不予支持。