债务人房屋时他人主张为其购买起诉执行异议案例

发布日期：2022-12-28 作者：靳双权律师

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某英向本院提出诉讼请求：1、请求判决不得执行北京市西城区一号的房屋；2、判决确认原告与A公司于2010年12月8日签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，原告享有北京市西城区一号的所有权；3、判决限期A公司协助和配合原告办理北京市西城区一号的不动产登记手续；4、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2020年6月5日北京市东城区人民法院作出判决书，判决解除赵某娟与B公司的《协议书》，并由C公司、A公司、B公司给付其无法交付回购房屋财产损失、逾期交房补偿金、租房补贴等各项经济损失。2020年8月28日该案由北京市第二中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2021年9月27日，北京市东城区人民法院作出公告，查封了涉案房屋。
2021年10月22日原告提交《执行异议申请书》，并提交了相应的证据材料。2021年11月8日法院作出执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告对裁定不服，故在法定期限内提起执行异议之诉。原告与A公司于2010年12月8日签订了《北京市商品房预售合同》，购买了一号，并按合同约定付清房款，也已实际入住该房屋。2016年因该房存在配套瑕疵，双方签订退房协议，但开发商未在协议规定期限内退还房款，并表明不再退还房款，导致退房协议解除。
2021年11月1日原告向A公司提出《要求办理产权登记函》，同月4日该公司的《收件回执》中称：2016年我公司与你签订了退房协议后，因公司财务原因，没有按照协议约定给你退还购房款。之后你提出解除退房协议，公司当时亦已同意解除，但未予书面答复。现如房管部门同意，我公司可协助你办理恢复网签。至此，原告仍然是涉案房屋的买受人，原告依然对涉案房屋享有实体权利，被告应当协助原告办理不动产登记手续。原告认为，人民法院强制执行涉案房屋于法无据，为了维护自身合法权益，故原告提起诉讼。

被告辩称
被告赵某娟辩称：被告认为原告与A公司不存在真实的房屋买卖合同关系，以及基于该事实的付款事实。假如二者存在合同关系，基于双方签订的《退房协议》，双方的合同关系也已经解除，原告不再享有物权的权益，仅享有债权。是否实际退款并不必然导致退房协议解除，也不是原告再次享有预售合同中的权利依据，现无证据证明二者在合同终止后又设立了新的房屋买卖合同关系。
涉案房屋已于2021年3月4日被法院查封，2021年11月1日原告要求A公司办理不动产登记，该公司系被执行人，其给予原告的答复属于对被查封房屋移转、设定权利负担或者妨害执行的行为，该行为不得对抗申请执行人，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回。
被告A公司辩称：我公司确曾与原告签订过商品房预售合同，该合同真实合法有效。后签订了退房协议，收到原告要求办理产权登记的函件后，我公司确曾进行过回复，如房管部门同意登记，我公司可以协助原告办理网签手续等。针对原告的各项诉讼请求能否支持，我公司尊重法院的判决。
被告B公司辩称：我公司认为法院的执行裁定是正确的，同意赵某娟的意见。我公司要求法院依法执行涉案房屋，继续正常进行拍卖、变卖等执行程序。
被告C公司辩称：同意B公司的答辩意见。

法院查明
2010年12月8日原告与A公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定原告购买北京市西城区一号房屋，双方均认可原告交纳购房款108万元，待实测面积确定后多退少补，且双方均认可2011年上述房屋已交付原告并实际入住。2016年10月10日双方签订《退房协议》，表明因原告工作调动至外地，需异地购房，故申请退房并解除双方签订的《商品房预售合同》，该公司表示同意。双方约定自协议签订之日起，原《商品房预售合同》双方自愿解除，该合同不再履行；原告将合同、发票及该房屋钥匙交予该公司，该房屋由该公司处理，原告不得干涉；
原告积极配合该公司到有关部门办理《商品房预售合同》撤销合同审批备案手续、作废合同备案等一切手续并提供所需有关材料；该公司在办理完《商品房预售合同》撤销合同审批备案手续、作废合同备案等一切手续后5日内将房屋全款1064400元退还原告。双方认可依据上述协议该公司办理了撤销网签手续，但该公司至今未向原告退款。
2019年7月15日本院受理了赵某娟起诉C公司、A公司、B公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，2020年6月5日本院作出判决书，判决解除赵某娟与B公司之间的《协议书》，并由C公司、A公司、B公司给付赵某娟无法交付回购房屋财产损失、逾期交房补偿金、租房补贴等各项经济损失。2020年8月28日北京市第二中级人民法院针对该案作出二审判决，驳回上诉，维持原判。后赵某娟申请强制执行。
2021年3月4日本院将登记在被执行人A公司名下位于北京市西城区一号楼予以查封，其中包括涉案房屋。2021年9月27日本院作出公告，表明本院依法查封了涉案房屋，非经本院同意，任何人不得对该房屋进行出租、移转、设定权利负担或者作出其他有碍执行的行为，否则本院将依法追究其法律责任。现本院责令被执行人自公告之日起三日内履行所确定的义务，逾期仍不履行的，本院依法将对上述房屋予以评估、拍卖。被执行人、上述房屋其他权利人、使用人如有异议或者对屋内物品主张权利，于公告之日起五日内持相关证据材料向本院进行申报……
2021年10月22日原告向本院提交《执行异议申请书》，本院于2021年10月25日立案。
2021年11月1日原告向A公司发送《要求办理产权登记函》，表明因该公司未按约定退款，其于2016年当年口头告知解除退房协议，并要求该公司协助办理房产登记，该公司未予口头或者书面答复，现其书面发函要求该公司履行《商品房预售合同》，为其办理网签及不动产登记手续。2021年11月4日A公司向原告出具《收件回执》，表示：2016年我公司与你签订了退房协议后，因公司财务原因，没有按照协议约定给你退还购房款。之后你提出解除退房协议，公司当时亦已同意解除，但未予以书面答复。现如房管部门同意，我公司可协助你办理恢复网签。
2021年11月8日本院作出执行裁定书，驳回原告的异议申请。2021年11月23日原告收到上述执行裁定书，其于2021年12月1日向本院递交了本案的起诉材料。

裁判结果
驳回原告吴某英的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评
案外人、当事人对执行异议裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内，向执行法院提起执行异议之诉。原告在法定期限内提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定。本案中，原告虽曾与A公司签订过《商品房预售合同》，且交纳房款并交付涉案房屋，但双方于2016年10月10日签订的《退房协议》已明确表明原《商品房预售合同》双方自愿解除，该合同不再履行。
原告虽称于2016年当年即提出解除《退房协议》，但未提交相应证据证实，其在法院对涉案房屋查封后，甚至是其提出执行异议后才向A公司发送函件表示要求办理房屋过户，而该公司亦在明知法院查封涉案房屋且明确告知其应在公告之日起三日内履行所确定的义务，并不得对该房屋进行出租、移转、设定权利负担或者作出其他有碍执行的行为的情况下，回复原告认可退房协议解除，并同意协助原告办理相关手续，原告及A公司的上述行为明显具有妨碍执行的主观故意。
另原告函件中表示其于2016年当年口头告知解除退房协议，并要求该公司协助办理房产登记，该公司未予口头或者书面答复；而该公司的答复中称“之后你提出解除退房协议，公司当时亦已同意解除，但未予以书面答复。”，二者明显存在矛盾之处，综上法院难以对上述函件及答复予以采信。根据现有证据原告与A公司之间的房屋买卖合同已解除，原告可依据《退房协议》向该公司主张相应权益，其要求停止执行涉案房屋，确认其对涉案房屋享有所有权并要求办理不动产登记手续等诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。

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