签署房屋认购书之后开发商破产能否保住房屋

原告诉称
原告某银行向本院提出诉讼请求：请求准许对北京市延庆区一号房屋的执行，继续查封该房屋。
事实与理由：2017年8月18日，S公司为开发案涉房屋所在的项目，与某银行签订《借款合同》，向某银行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款，S公司用案涉项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记。因S公司未按期偿还贷款，2020年3月26日，某银行以金融借款合同纠纷为由将S公司、孙某彤、周某文、张某娟、林某皓、F公司（以下简称F公司）、北京Z公司（以下简称Z公司）起诉至北京市第四中级人民法院。2020年4月13日，法院作出查封了登记在S公司名下包括案涉房屋在内的203套在建工程房产。案涉房屋被查封后，秦某洁向法院提出了执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封。
法院经审查后，裁定中止对案涉房屋的执行。某银行认为，秦某洁不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的排除执行的条件，不能排除某银行对案涉房屋的查封。秦某洁在签订《认购协议》时已知晓该房屋之上存在抵押权，对未来该房屋抵押解除之前不能办理过户登记是明知的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，假使秦某洁已经支付部分或全部房款并实际占有案涉房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，案涉房屋仍可被查封。
本案中某银行享有抵押权，根据执行异议复议规定第二十七条的规定，某银行的抵押权可以排除秦某洁的执行异议，对于秦某洁的执行异议请求法院不应支持。此外，秦某洁提供的证据不能证明以房抵债事实的存在，即便以房抵债属实，亦不符合执行异议复议规定第二十九条的规定，不能排除某银行对案涉房屋的执行。

被告辩称
被告秦某洁辩称，请求驳回某银行的诉讼请求。一、秦某洁符合执行异议复议规定第二十九条规定的情形，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。秦某洁已于2019年10月9日与S公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，秦某洁购买案涉房屋系用于居住且其名下没有其他用于居住的房屋，且秦某洁已支付全部购房款，自购买案涉房屋后居住使用至今，秦某洁的合法权益应得到保护，二、秦某洁之弟秦某仁给北京J公司（以下简称J公司）供应材料，该套房屋是J公司抵顶给秦某仁的，秦某洁向秦某仁支付了房款。
被告S公司辩称，请求驳回某银行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院对案涉房屋查封之前，秦某洁已与S公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定；秦某洁所购案涉房屋的规划用途为住宅；且秦某洁向S公司支付的购房款已远超过合同约定总价款的百分之五十。秦某洁作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，停止对案涉房屋的执行并无不妥。

法院查明
2017年8月18日，S公司与某银行签订《借款合同》，向某银行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，S公司与某银行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为S公司名下的北京市某居住用地。后S公司就上述抵押担保为某银行办理了抵押登记。
后某银行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，裁定查封、扣押、冻结S公司、F公司、Z公司、孙某彤、周某文、张某娟、林某皓的财产，限额817569724.58元，其中，对Z公司财产的保全措施以其质押的对S公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。查封203套房产，其中包括了案涉房屋。
预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2019年9月28日，J公司为秦某洁出具了《北京J公司办理抵账房手续通知书》，秦某洁将该通知书交予S公司。2019年10月9日，秦某洁与S公司签订认购协议，协议约定秦某洁购买S公司开发的案涉房屋，秦某洁于签署买卖合同之前一次性缴纳购房款；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。
S公司委托售房、代收款的北京V公司（以下简称V公司）于2019年10月9日为秦某洁出具了收据。对本院询问购房款的支付情况，秦某洁解释，J公司系项目的总包方，秦某洁之弟秦某仁给J公司供应了400多万元的木材，J公司给结算了部分款，还欠秦某仁360万元左右，秦某仁催J公司付款，J公司无钱支付，便将房屋抵给了秦某仁一套，该套房屋价款为420多万元，秦某仁又因此欠了J公司60多万元。秦某洁将款付给了秦某仁，受让了这套房屋。秦某仁给J公司供应货物的单据和结算单均被J公司在出具了《北京J公司办理抵账房手续通知书》后收回。
在本案审理中，本院向J公司发函核实秦某洁提交的《北京J公司办理抵账房手续通知书》等证据的真实性，J公司回复，真实有效。
秦某洁后向本院提出书面异议，请求本院依法裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。本院中止房屋的执行。
秦某洁名下（至本院查询之日2020年11月22日24时）无其他用于居住的房屋。

裁判结果
驳回原告某银行的诉讼请求。

 点评
综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，秦某洁对案涉房屋是否享有排除强制执行的实体权利。
执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，秦某洁需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。法院将争议焦点进一步分三项论述如下：
一、秦某洁与S公司在法院查封案涉房屋前所签的认购协议可以认定为合法有效的买卖合同。
秦某洁与S公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因S公司的原因，秦某洁未能与S公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，S公司依据该认购协议收取了相应的房款并向秦某洁交付了案涉房屋，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。该认购协议系秦某洁与S公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
二、秦某洁所购商品房系用于居住用途。
秦某洁虽因S公司与J公司、J公司与秦某洁之弟秦某仁达成“以房抵债”协议而购得该房屋，但介于其名下无房，购得该房系满足自身居住需要，其仍属消费者购房人。秦某洁本人名下无房，其作为商品房消费者购买商品房，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。某银行对此不予认可，但又未能提供充分证据予以证明，法院对某银行与此有关的意见不予采信。
三、秦某洁已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
秦某洁在此基础上与S公司签署了《认购协议》，并以S公司欠付J公司工程款中的4226942元部分、J公司欠付秦某仁的3542375元材料款被抵销的方式，支付了4226942元的购房款，S公司亦在法院查封案涉房屋前向秦某洁交付了房屋。至于秦某洁是否向秦某仁支付了购房款、实际支付了多少，基于二人之间的血亲关系，属于家庭内部问题，可由二者自行解决，不影响本案中秦某洁已支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十的事实的认定；而秦某仁因房屋抵顶反而欠J公司相应款项，系J公司与秦某仁之间另行解决的问题，亦不会影响本案中秦某洁已支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十的事实的认定。
综上，法院认为，秦某洁对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。某银行称以房抵债不符合执行异议复议规定第二十九条的规定，缺乏充分的法律依据，法院不予采信，对某银行的请求，法院不予支持。