房产——限价商品房未能上市签署的买卖合同有效吗

原告诉称
    赵某霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我全部原审诉讼请求；2.本案诉讼费由张某昂负担。
    事实和理由：我与张某昂签订的《购房预付款协议》不是房屋买卖合同，且我们双方签订的该协议不会导致其他住房紧张需要购买限价商品房的家庭无法按正常的价格和渠道购买限价商品房，我在房屋交易过户时按规定交纳相应的土地收益价款不会损害公共利益，不符合无效合同的情形，综上，不同意原审法院的判决结果。

    被告辩称
    张某昂辩称，同意一审判决，不同意赵某霞的上诉请求、事实及理由。《购房预付款协议》是房屋买卖合同，该合同签订于限价房限制交易期间，明显违反了社会公共利益，符合合同无效的情形。

    法院查明
    赵某霞向一审法院起诉请求：1.依法判令张某昂继续履行与赵某霞于2014年12月31日签订的有关位于大兴区一号房屋买卖合同，协助赵某霞办理房屋过户手续；2.依法判令张某昂支付赵某霞逾期过户违约金；3.本案诉讼费用由张某昂承担。
    一审法院认定事实：2014年12月31日，张某昂（甲方）与周某（乙方）签订《购房预付款协议》，约定：甲方（卖方）现在北京市大兴区一号有限价商品住房一套，现乙方（买方）决定购买该房产。该房产属限价商品房，按照北京市现行房产管理政策，该房自持有房屋产权证书之日起5年内不得上市交易，故双方对购买该房的预付款及相关居住问题达成如下协议：一、按照国家限价商品房允许上市过户时三个月内甲方给乙方过户；二、该房屋没有瑕疵，没有共享人。没有任何抵押、没有出售赠予、出租给第三方；四、该房屋总价款1300000元整，乙方一次性付购房款付款1000000元整，其余300000元整在甲方办理过户后3日内乙方一次性付清；五、甲方负责房屋过户时所产生的一切费用，包括土地出让金及房屋的各种税款。违约条款：一、甲乙双方任何一方违约，赔付对方双倍购房预付款；二、如将来本协议被判定无效时，违约条款同样起法律效应。
    2014年12月31日，张某昂签收《收条》一份，记载：今收到周某现金200000整，收到银行转账800000元。
    赵某霞与周某于2016年8月3日离婚。
    2019年10月14日，周某出具《债权转让声明》，记载：本人于2014年12月31日与张某昂签立关于北京市大兴区一号房屋转让协议一份，现本人将合同约定的所有权利义务转移给赵某霞，本人自愿放弃协议约定的所有相关权利，现本人将上述债权转让事项已声明方式通知债务人，自声明之日起，请上述债务人对赵某霞履行房屋买卖协议规定的相关义务。证人周某称其向张某昂购买涉案房屋，签订《购房预付款协议》，支付房款1000000元，后来他和赵某霞离婚，就把房屋给赵某霞了，他不享有任何房屋权利，认可《债权转让声明》，微信、短信告诉过张某昂债权转让的事。赵某霞提交微信记录和短信打印件，证明其向张某昂发送债权转让声明。
    不动产权证书记载：位于北京市大兴区一号房屋所有权人为张某昂，登记时间2013年11月21日，房屋性质限价商品住房。该房屋有抵押登记，并被北京市西城区人民法院查封。
    赵某霞提交购房核验资格申请，证明其具有北京市购房资格。
    一审法院认为，涉案房屋属于限价商品住房，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的相关规定，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，限价商品住房的供应对象具有特殊性，为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。
    周某在限制上市交易期限内购买限价商品住房，该行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，影响了政策性住房的正常分配，损害了社会公共利益，《购房预付款协议》应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，周某与赵某霞就涉案房屋买卖合同约定的债权转让和债务转移亦属无效。经法院释明，赵某霞仍坚持合同有效，并基于合同有效坚持继续履行、过户等主张，无事实和法律依据，故对赵某霞的全部诉讼请求，法院不予支持。
    本院二审期间，双方均未提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。 
     裁判结果
    一审判决：驳回赵某霞的全部诉讼请求。 
    二审判决：驳回上诉，维持原判。

    律师点评
    《购房预付款协议》对买卖涉案房屋的基本状况、买卖价款、价款数额及支付方式、履行期限和方式、违约责任等均作了明确约定，买卖房屋的合同主要内容均齐备，足以认定为房屋买卖合同。赵某霞购买的房屋是限价商品房，且在限制上市交易期限内，赵某霞与张某昂的买卖房屋行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，影响了政策性住房的正常分配，损害了社会公共利益。故法院认定该《购房预付款协议》应属无效合同正确。