离婚——离婚时归一方所有房屋对方私下出售合同有效吗

原告诉称
    赵某君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘某昊的诉讼请求，或将本案发回重审。
    事实和理由：我作为普通购房人不具有房屋买卖交易的相关经验，且我曾两次在建委网站查询确认，丰台一号房屋（以下简称一号房屋）属于邹某霖单独所有，我亦查看了小区位置、环境以及同户型房屋，而就一号房屋租赁等情况应当由出卖方在合同中承诺约定，而非我应当审查的内容，故我在房屋交易过程中尽到了审慎之义务。一号房屋交易期间正值疫情爆发，房地产市场低迷，且鉴于我能够全款支付购房款等因素，双方成交价格略低，但并未低于市场价格百分之七十，该价格亦与相近区域房屋起拍价及实际成交单价相符。我与邹某霖在涉案交易之前并不相识，相互之间缺乏了解和信任，为交易安全便利，委托了中介公司代为办理过户手续，上述情况恰恰证明了我与邹某霖之间不存在恶意串通，否则双方可以径行过户，无需另行支付2万元代办费用。
    据此，一审法院认定事实不清。另，交易过程中，邹某霖单方隐瞒一号房屋权属情况的欺诈行为，属于可撤销合同之情形，但并不能据此认定我与邹某霖之间的买卖合同无效，否则显失公平。《离婚协议书》约定一号房屋归刘某昊所有属于赠与行为，在该行为完成之前，邹某霖通过向我出售房屋的行为已经撤销了对刘某昊的赠与。且《离婚协议书》关于房屋权属的约定不得对抗第三人，刘某昊应向邹某霖主张权利。综上，请求二审法院判如所请。
    被告辩称
    刘某昊辩称，同意一审判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回赵某君的上诉请求。
    邹某霖辩称，不同意一审判决。我与赵某君之间的买卖合同是有效的，关于我与刘某昊之间的矛盾纠纷应该另案解决。一号房屋系于我与刘某昊离婚后办理产权登记，该房屋是否属于夫妻共同财产存在争议，且我与刘某昊之间的《离婚协议书》无效，故刘某昊无权起诉要求确认  我与赵某君的买卖合同无效。一审法院对我与赵某君之间的合同关系效力进行认定的时候，没有考虑到我生活困难急需用钱的现实状况，一号房屋评估报告亦无法作为证据使用，不具有参考价值。且在我与赵某君交易之前，双方并不相识，根本不存在恶意串通的事实。综上我认为我和赵某君签订的合同有效。

    法院查明
    刘某昊向一审法院起诉请求：1.要求确认邹某霖与赵某君于2020年3月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、于2020年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.判决赵某君协助邹某霖将一号房屋转移登记至邹某霖名下；3.判决邹某霖在取得丰台区一号房屋的不动产登记证明后协助刘某昊将该房屋转移登记至刘某昊名下；4.诉讼费、保全费、评估费由邹某霖、赵某君承担。
    一审法院认定事实：刘某昊与邹某霖原为夫妻关系，2016年6月28日，二人协议离婚，并达成《离婚协议书》，对子女抚养、财产分割、债权债务处理等达成一致意见：二、共同财产分割：丰台区一号房屋归男方所有。三、债权债务处理：婚后无债权债务。
    2012年5月6日，赵某娟（被搬迁人、乙方）与北京市丰台区Q公司（搬迁人、甲方）签订《搬迁补偿安置协议书》，乙方在册人口5人，应安置人口5人，分别为户主赵某娟、之夫邹某正、户主邹某霖、之夫刘某昊、之女刘某雯。同日，邹某霖与北京市丰台区Q公司签订《搬迁安置住宅用房协议书》，邹某霖购买一号房屋，之后，一号房屋办理所有权登记证，登记在邹某霖名下。
    2016年9月7日，刘某昊与北京C公司签订《房屋出租委托合同》，刘某昊将一号房屋委托北京C公司出租，租期自2016年9月15日至2018年9月14日。租期届满后，双方续签合同，租期至2020年9月14日止。
    2020年3月10日，邹某霖（出卖人）与赵某君（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：邹某霖将一号房屋出售于赵某君，买受人采取全款付款的方式支付该房屋成交总价款；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；房屋于过户后2个月之内交付买受人；
    《房地产经纪服务事项告知书》载明：交易房屋无抵押、无共有人、未出租。邹某霖声明其本人婚姻状况为离异，该套房屋属于本人单独所有，不存在共有人。2020年3月20日，一号房屋所有权人变更登记为赵某君。
    2020年3月11日，邹某霖作为出卖人与赵某君作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，邹某霖将一号房屋出售于赵某君，该房屋成交价格为1700000元，买受人采取一次性付款的方式支付。
    庭审中，赵某君主张：1.其与邹某霖之间不存在恶意串通，其与邹某霖签订房屋买卖合同，系经朋友介绍，房屋评估价4599300元，
    一审法院审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，邹某霖明知一号房屋的性质，且与刘某昊在《离婚协议书》中亦对房屋的所有权进行了约定，仍于2019年12月4日在取得不动产登记证书后短时间内于2020年3月未经刘某昊同意，将一号房屋出卖于赵某君，存在主观上的恶意。赵某君主张与邹某霖订立房屋买卖合同时系经朋友介绍，并非恶意串通，且经中介介绍成交，其尽到了审查、注意义务；对此，首先，赵某君作为买受人，在购买重要生活资料的房屋时，对房屋的性质、是否存在共有权利人未得以充分的了解；其次，赵某君明知房屋存在出租的情形下，未能核实租赁期限、承租人等具体情况，亦未实地查看房屋状况；
    再次，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》确定的房屋交易价格为3200000元，虽在疫情期间，但仍明显低于市场价值，且双方在过户之前，仍有大量尾款未给付，与正常的房屋交易行为相悖；在买卖双方素不相识的情况下，上述买卖行为均不符合一般正常交易过程，故法院无法认定赵某君为善意购房人。故，刘某昊要求确认邹某霖与赵某君之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求将一号房屋变更登记至邹某霖名下，于法有据，法院予以支持。刘某昊要求将一号房屋变更登记至其名下的诉讼请求，与本案非同一法律关系，其应另案主张。
     本院二审期间，赵某君提交两份《可信时间戳认证证书》、及两份来自网页关于2020年丰台地区1月份成交量、2019年丰台地区1月份成交量的表格打印件，欲证明其与邹某霖关于一号房屋的成交价格并非远远低于市场价值，相反，该价格是符合当时的市场行情的；刘某昊对上述证据的真实性予以认可，对关联性、证明目的均不认可，认为该证据所体现的房屋价格是属于丰台区的普遍数据，价格不具有参考性，一号房屋价格应当以评估报告为准；邹某霖对上述证据不发表意见。

    裁判结果
    一审判决
    一、邹某霖与赵某君于二〇二〇年三月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及于二〇二〇年三月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、赵某君于判决生效之日起十日内协助邹某霖将坐落于北京市丰台区一号房屋变更登记至邹某霖名下；三、驳回刘某昊的其他诉讼请求。
    二审判决
    驳回上诉，维持原判。

    律师点评
    归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：赵某君与邹某霖签订的房屋买卖合同是否无效。
    首先，刘某昊就一号房屋享有权利。邹某霖在与刘某昊婚姻关系存续期间，通过与北京市丰台区Q公司签订《搬迁安置住宅用房协议书》取得一号房屋相关权利，虽邹某霖于离婚后取得该房屋产权登记，但该行为并不能否认一号房屋系邹某霖、刘某昊婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产之事实。《离婚协议书》就一号房屋归属的约定系邹某霖、刘某昊就夫妻共有房产分割达成的一致意见。故赵某君关于《离婚协议书》约定一号房屋归刘某昊所有属于赠与行为，邹某霖已通过向其出售房屋的行为撤销了对刘某昊赠与的主张，缺乏依据，法院不予采信。
其次，邹某霖就一号房屋的来源以及《离婚协议书》关于一号房屋归属的约定明知，其虽主张就一号房屋归属双方于《离婚协议书》形成后又重新达成了新的约定，但并未提供证据予以佐证，法院对邹某霖的该主张不予采信。刘某昊亦于离婚后实际控制一号房屋并将其对外出租，在此情形下邹某霖取得产权登记后将一号房屋出售与他人存在主观恶意。
     再次，赵某君与邹某霖合同签订过程存在诸多不合常理之处。房产作为价值巨大的生活资料，赵某君在达成交易前并未实地查看房屋状况，有违常理。赵某君庭审中陈述签订合同前对一号房屋处于出租状态知晓，但从邹某霖与赵某君签订的买卖合同内容看，一号房屋并不存在租赁事宜，赵某君之陈述与合同约定自行矛盾，且赵某君、邹某霖表示涉案交易系在中介公司居间之下完成，在此情形下，中介公司势必会对房屋状态进行核验，更不应该出现标的房屋占有使用状况与事实不符的情况。
    最后，从购房款的支付情况及成交价格看，邹某霖、赵某君均表示双方在涉案交易之前并不相识，但双方在合同中并未就购房款约定采取资金监管方式进行，而事实上赵某君在购房款支付过程亦未进行资金监管，且邹某霖在尚有大额购房款未收取的情形下，枉顾交易风险径行配合赵某君办理一号房屋权属转移登记，有违常理。《房地产评估报告》显示一号房屋于签约当日市场价值估价结果为4599300元，而邹某霖、赵某君交易成交价仅为3200000元，即便考虑疫情期间房地产市场低迷等因素的影响，该成交价格亦明显低于市场价值。
    因此，结合以上诸多因素考量，法院认为邹某霖出售房屋存在主观恶意、赵某君并非善意购房人，确认邹某霖、赵某君之间的房屋买卖合同无效，并判决赵某君协助将一号房屋过户至邹某霖名下，并无不当。