离婚时约定房屋归一方所有出售时未经配偶同意可以解除合同吗

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

原告诉称
赵某丹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将北京市海淀区一号房屋恢复原状交还给原告；2、请求判令被告赔偿原告房屋出租损失65000元；3、请求判令被告赔偿原告房屋使用费，从2017年6月12日至2020年9月12日，按每月18000元计算，共计702000元；4、请求判令被告赔偿原告房屋使用费，从2020年9月13日起至交还房屋日止，按每月18000元计算；5、请求判令被告赔偿物业费，从2017年6月12日至房屋交还之日，2017年至2020年的物业费为10622.93元；6、请求判令被告赔偿原告交通损失费111308元、住宿费5428元；7、请求判令被告赔偿原告原有装修损失30万元；8、请求判令被告赔偿原告维权律师代表费30万元；9、请求判令被告向原告承担违约责任，支付违约金318万元；10、请求判令被告承担本案案件受理费、保全费。
事实与理由：原、被告于2017年3月8日签订《北京市存量房买卖合同》，原告出售北京市海淀区一号房屋给被告，房屋成交价格为1590万元。应被告要求，在其愿意承担房屋出租赔偿金5万元的前提下，原告于2017年6月12日与被告办理了房屋交接，完成了房屋交付。后被告以原告违约为由，起诉至法院，诉求解除上述合同并赔偿损失。2018年7月27日，北京市第一中级人民法院以“因周某聪主观上不愿购买房屋，而购房款的支付取决于周某聪的经济状况及其筹集房款的努力程序，根据现有情况，房屋买卖合同继续履行存在困难，强制继续履行也不利于保护守约方的合法权益”为由，判决解除上述合同。被告共计向原告支付房款216万元及房屋出租损失赔偿5万元，但一审、二审法院均将该5万元赔偿款认定为购房款。为维护原告作为守约方的合法权益，特提起诉讼。

被告辩称
周某聪辩称：原、被告的房屋买卖合同纠纷已经经过一审、二审法院判决，对原告的起诉法院应不予受理，已经受理的应予以驳回。原告的诉讼请求在原来的案件中均有涉及，其诉讼请求没有事实和法律依据。原告所出售的房屋存在严重瑕疵，其离婚时房屋并未分割，属于其与前夫共同所有状态。原告恶意隐瞒并出售共有房屋，不具有履约诚意，而通过我方的履约行为足以认定履约诚意。原二审法院不应片面强调合同履行顺序，而忽略案件核心问题，而实际网签在真实情况下，如果原告前夫不出面是无法正常办理的。因此，原二审法院所谓的前一程序未履行，先进行后一程序，原告不属于违约的认定是避重就轻，回避房屋本身权属不清的事实和房屋本身存在瑕疵的问题。原告违反法律规定和合同约定，明明是违约方却向守约方主张违约赔偿，希望法院维护答辩人的合法权益，依法公正裁决。同时，我方提出反诉，反诉请求为：1、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失198968.02元；2、请求法院判令反诉被告补偿反诉原告判决前721万元购房款的孳息30895.77元；3、反诉案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：双方房屋买卖合同纠纷一案经北京市第一中级人民法院作出民事判决书，判决合同解除，双方均不承担违约责任。
判决后我方就该案申请再审，北京市高级人民法院驳回再审，维持二审判决。现因反诉被告就上述案件再次起诉，要求反诉原告承担损失赔偿及违约责任，对此反诉原告认为原审法院及再审法院并未就违约责任问题作出明确认定，只是判决房屋买卖合同解除，合同解除本应依法相互返还，但因反诉被告在法院判决后未按判决履行并返还反诉原告已支付的全部购房款，造成反诉原告不能及时返还房屋和主张房屋装修损失等。故提出反诉，请求维护反诉原告的合法权益。
赵某丹对于周某聪的反诉辩称，周某聪提出的反诉所述内容与事实不符，于法无据，我不同意其反诉请求，理由如下：1、在房屋买卖合同纠纷案件中，我不是违约方，原审判决书已经认定周某聪为违约方，其无权向我提出赔偿请求。2、周某聪主张所谓购房款的孳息没有法律依据，实则是在偷换概念。本案为合同纠纷，周某聪为违约方，其无权向我主张违约责任或损失赔偿，在合同纠纷过程中所产生的损失，周某聪为违约方应由其自行承担。周某聪提出的反诉请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。

法院查明
2017年3月8日，赵某丹（出卖人）、周某聪（买受人）在中介公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落为海淀区一号（以下简称一号房屋），建筑面积共135.44平方米；该房屋无抵押，出卖人已将该房屋出租；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为1590万元。在附件中双方约定定金为200万元并约定了支付时间及方式；物业费用保证金为16万元，于物业费用结清当日支付。对于商业按揭贷款，双方约定：1、买卖双方确保本人及配偶（如有）应于网签后5个工作日办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为500万元。2、贷款由银行直接支付给出卖人。买卖双方确保本人及配偶（如有）积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。3、若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。
对于剩余购房款的支付双方约定如下：1、买受人于过户前三个工作日支付出卖人购房款270万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；2、买受人于2017年6月1日前支付出卖人购房款500万元，支付方式为银行资金监管；3、买受人于过户前三个工作日支付出卖人购房款104万元，支付方式为银行资金监管。
对于网签备案登记双方约定：1、买卖双方于资格审核通过后3个工作日提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件；2、房屋通过核验、购房资格通过审核、草拟网签办理完毕等是办理网签备案登记手续的前提，买卖双方应于本条第1款约定的时间前配合办理完毕前述手续，并提供相关材料，签署相关文件。
对于房屋租赁及交付双方约定：出卖人已将该房屋出租，租赁期至2018年1月31日，买受人同意继续履行租赁合同。出卖人应于过户当日将租赁押金或保证金及剩余租金支付买受人，并配合买受人与承租人办理相关手续。
对于违约责任，双方有如下约定：具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：（1）出卖人逾期履约超过十五个工作日；（2）出卖人配偶或其他共有权人不同意出售房屋；（3）出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋；（4）出卖人将房屋出售给第三人；（5）房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续；（6）出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（7）其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：（1）买受人逾期履约超过十五个工作日；（2）买受人拒绝购买该房屋；（3）买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（4）其他因买受人原因导致合同无法继续履行。
同日，赵某丹、周某聪还分别签署了《购房资格协议》、《补充协议》、《重要事项告知书》等。在《购房资格协议》中双方明确周某聪签约时不具备购房资格，出售其及家庭名下1套房屋后，即具备购房资格；赵某丹知晓周某聪暂不具备购房资格，并同意周某聪于2017年7月1日前满足上述条件，具备购房资格。
合同签订后，周某聪陆续向赵某丹支付221万元，并以银行监管方式支付500万元。对于221万元，赵某丹认可周某聪向其支付购房款216万元，另5万元赵某丹称系为了提前入住给原租户的补偿，不应属于购房款，周某聪对此不予认可。2017年6月12日，赵某丹将一号房屋交付周某聪，周某聪对房屋进行了装修。后因网签手续一直没有办理，双方在履约过程中产生纠纷，周某聪向本院提起诉讼。
本院受理了原告周某聪诉被告赵某丹房屋买卖合同纠纷一案，周某聪在该案提出如下诉讼请求：1、依法解除双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》2、赵某丹向其退还购房款721万元；3、判令赵某丹赔偿其违约金318万元。赵某丹在该案审理时的答辩意见为不同意原告周某聪的诉讼请求及事实与理由，请求法院驳回其诉讼请求。本院审理后认为：“庭审中，赵某丹主张依据其提供的产权证、判决书及声明足以证明自己对房屋拥有全部的处分权，但赵某丹确是在与前夫孙某晨婚姻关系存续期间取得的一号房屋所有权，而法院的离婚判决书中又未就该房产的归属作出判定，在此情况下，仅依据赵某丹提供的书面材料考察，该房产的权属是存在瑕疵的，故赵某丹作为出卖人有义务进一步提供材料证明该房产的权属情况以确保交易的顺利进行，但正是因为赵某丹消极的怠于履行自己的义务，导致周某聪未能如期取得银行贷款，进而使其对赵某丹的房屋处分权产生合理怀疑。
事实上，如果赵某丹能积极的前往法院调取离婚案件的相关笔录以佐证孙某晨之声明或及时通过诉讼方式确认一号房屋的权属情况，前述房产权属瑕疵是可以消除的，上述补救措施对于赵某丹来说也并非非分之要求，故本院认为，赵某丹存在未尽到配合义务超过十五个工作日，提供材料不完整导致交易无法进行的违约行为，则周某聪行使单方解除权要求解除合同，本院支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就周某聪要求赵某丹支付违约金并退还所交钱款一节，赵某丹作为违约方理应退还周某聪交付的相关费用并承担相关违约责任，就违约金的数额，本院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本院判决：一、确认周某聪与赵某丹于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件及《补充协议》、于2017年6月12日签订的《补充协议》均已解除；二、赵某丹于本判决生效后三日内退还周某聪221万元并配合周某聪将周某聪存入监管账户内的存款500万元取回；三、赵某丹于本判决生效后三日内赔偿周某聪违约金25万元；四、驳回周某聪其他诉讼请求。
上述案件判决后，周某聪及赵某丹均不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。北京市第一中级人民法院经审理后认为：“周某聪与赵某丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件及《补充协议》合法有效。办理网签手续是成功获得银行贷款的前提条件，截至到目前为止，周某聪、赵某丹均未主动提出办理网签事宜。赵某丹仅收到221万元且房屋未过户之时即将房屋交付周某聪充分说明了其履约诚意，其不会拖延自身取得剩余房款的时间，即其无拒绝办理网签的理由及必要，网签未办理的责任并不能归责于赵某丹。赵某丹提供的现有材料确实不能完全排除孙某晨的权利，其应当补充法律文书或是公证书证明房屋排除了孙某晨的权益，归赵某丹单独所有。如果网签手续办理完毕，进入贷款环节后，赵某丹未能应相关银行的要求补足材料，其确实构成违约。
本案的实际情况却是网签合同未签署，前一程序未完成且责任并不在赵某丹，在此情形下，周某聪以赵某丹在后一程序中未履行配合义务为由要求法院认定赵某丹违约不应得到支持。一审法院认定赵某丹违约不当，本院予以纠正。因周某聪主观上不愿购买房屋，而购房款的支付取决于周某聪的经济状况及其筹集房款的努力程度，根据现有情况，房屋买卖合同继续履行存在困难，强制继续履行也不利于保护守约方的合法权益”。北京市第一中级人民法院判决：一、维持北京市海淀区判决第一项、第二项；二、撤销北京市海淀区判决第三项、第四项；三、驳回周某聪其他诉讼请求。
除双方房屋买卖合同纠纷案件中查明的事实外，本案中根据双方当事人提供的证据可以认定如下事实：
周某聪与张某原系夫妻。二人于2017年2月22日办理离婚手续。双方在离婚协议书中约定：朝阳区二号房屋归周某聪所有。2017年3月8日，周某聪与赵某丹双方签订了一号房屋的《房屋买卖合同》。2017年5月15日，周某聪将朝阳区二号房屋出售。2017年6月15日，周某聪取得了周某赠与给其的位于海淀区三号房屋20%份额。2017年6月17日，周某聪与张某二人办理了结婚（复婚）登记，2017年6月19日，周某聪将其拥有的海淀区三号房屋20%份额转给张某。2017年6月27日，二人再次办理离婚手续。2017年8月30日，周某聪诉赵某丹房屋买卖合同纠纷一案本院立案。2017年9月29日，周某聪与张某二人再次登记结婚（复婚）。

裁判结果
一、周某聪于本判决生效后15日内将北京市海淀区一号房屋交还赵某丹；
二、周某聪于本判决生效后15日内赔偿赵某丹违约金318万元；
三、驳回赵某丹其他诉讼请求；
四、驳回周某聪的反诉请求。


靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵某丹与周某聪就周某聪购买赵某丹的一号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，上述合同及相关附件、补充协议均合法有效，双方均应按约履行各自权利义务。
根据双方此前的房屋买卖合同纠纷案件及本案查明的事实，至周某聪提起房屋买卖合同纠纷的诉讼，双方的网签手续仍未办理。虽双方在合同中没有约定办理网签手续的具体日期，但在《购房资格协议》中明确了周某聪在签约时并不具备购房资格，需出售其及家庭名下1套房屋后才具备购房资格，并同时约定了周某聪应于2017年7月1日前具备购房资格。而周某聪在与赵某丹签订房屋买卖合同时，其系离异状态，只需将其名下房屋出售后即可具备购房资格。但周某聪在此期间又接受了他人赠与的房屋份额，并与前妻复婚，将其获赠的房屋份额转让给配偶，然后又于2017年6月27日办理了离婚手续。即使如周某聪所称，其此时其已具备购房资格，因其在此期间接受他人赠与的房屋份额，且办理了复婚手续，出现了签约时未向合同相对方和中介公司告知的影响其购房资格的情况，其应当及时、如实地告知并将其最终已具备购房资格的情况主动通过一定的方式告知中介公司和出售方，以便办理网签手续。
而实际情况是周某聪、赵某丹均未主动提出办理网签事宜，在此前提下，周某聪以赵某丹出售的房屋权属存在瑕疵及赵某丹不配合其办理贷款手续为由诉至法院，要求解除双方签订的合同。在双方所签订的合同是否应当解除正在法院审理的过程中，周某聪在起诉后不到一个月的时间与前妻再次复婚，致使其不再具备购房资格，直接导致双方所签订的合同无法继续履行。至此足以证明周某聪存在主观上不愿购买诉争房屋，并故意造成合同无法继续履行的行为。对此，结合已经发生法律效力的民事判决的认定和已对周某聪要求认定赵某丹违约的主张及相关诉讼请求予以驳回的处理结果，周某聪应当承担相应的违约责任。周某聪主张赵某丹违反合同约定应承担违约责任的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方之间的房屋买卖合同已解除，且人民法院已经判决赵某丹返还周某聪支付的购房款，故周某聪应当将一号房屋返还给赵某丹，对于赵某丹要求周某聪返还一号房屋的诉讼请求，法院予以支持，赵某丹主张周某聪将一号房屋恢复原状，因无充分证据证明原状，一号房屋经周某聪重新装修后，恢复原状已无法履行，且赵某丹亦另行主张房屋装修损失，故对于赵某丹该部分诉讼请求，法院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。赵某丹在本案中既要求周某聪赔偿其房屋使用费、房屋出租损失、原有房屋装修损失、物业费、交通住宿费、律师费等损失，又主张周某聪按照合同约定赔偿违约金318万元，根据赵某丹提供的证据，不能证明其损失数额高于双方约定的违约金数额，故其既主张赔偿损失又主张赔偿违约金，法院不予支持。对于其上述主张，法院在周某聪未以约定的违约金过分高于造成的损失并请求予以适当减少的前提下，对赵某丹主张由周某聪根据合同约定赔偿违约金的诉讼请求予以支持，对其要求周某聪赔偿损失的诉讼请求不予支持。
周某聪反诉要求赵某丹赔偿其装修损失及所支付的购房款的孳息，缺乏法律依据，法院对其反诉请求不予支持。